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Les différentes catégories de SCPI

Les differentes categories de SCPI PARTIE 1 : LES BASES

1- Les différentes catégories de SCPI

Pour plus de détails, consulter : www.scpi-aspim.com

Il existe environ 130 SCPI capitalisant environ 13 milliards d’euros à fin 2005.

Elles peuvent être regroupées en 3 grandes catégories :
•    Les SCPI de rendement – Leur objectif est de servir un revenu aux porteurs de parts. Bien que ce revenu soit appelé « dividende », sa fiscalité correspond en principe à celle des revenus fonciers. On peut classer ces SCPI en fonction du patrimoine détenu : bureaux, murs de magasins ou mix des 2. L’encours de capitalisation des bureaux est très largement supérieur à celui des murs de magasins. Au total, les SCPI de rendement sont au nombre de 85 environ.
•    Les SCPI fiscales – Comme leur nom l’indique, il s’agit de SCPI d’immobilier d’habitation bénéficiant d’avantages fiscaux de type « de Robien ». Il y en a environ 40.
•    Les SCPI de plus values – Peu nombreuses, elles ont pour objectif de capitaliser des plus values et de distribuer peu de dividende. La plus connue est Pierre 48, qui comme son nom l’indique investit dans des logements loués en loi 1948, pour les revendre avec de fortes plus values une fois libres.

Cette étude porte uniquement sur les SCPI de rendement.

2- Les « valeurs » d’une SCPI

L’évaluation de l’actif net d’une SCPI fait appel à différentes notions, d’importance et d’intérêt variables :
•    La valeur comptable : c’est celle enregistrée dans le bilan comptable de la SCPI. Elle est globalement peu intéressante pour l’analyse financière.
•    La valeur de réalisation : c’est la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs (trésorerie, etc). La valeur de réalisation s’impose naturellement comme la valeur de référence, puisqu’il s’agit de la valeur de liquidation de la SCPI.
•    La valeur de reconstitution : c’est la valeur de réalisation majorée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits d’enregistrements, frais d’actes, commissions, etc). Cette valeur est importante dans la mesure où elle sert de référence, dans certains cas, pour fixer le prix d’achat de la part (voir paragraphe 3).

3- Les 2 types de capital : fixe / variable & l’impact sur le prix d’achat des parts

L’évolution du prix d’achat de la part d’une SCPI peut résulter de mécanismes différents selon qu’il s’agit de sociétés à capital fixe qui ont effectué une augmentation de capital, c’est-à-dire émis de nouvelles parts, de sociétés à capital fixe qui n’ont pas ouvert leur capital ou de sociétés à capital variable, ouvertes en permanence. Pour les SCPI à capital fixe qui n’ont pas procédé à une augmentation de capital dans l’année, le prix d’achat de la part résulte des confrontations entre l’offre et la demande de parts sur le marché secondaire, et mesure donc la cote d’amour de la SCPI auprès des épargnants, éventuellement amplifiée par l’étroitesse du marché secondaire pour les SCPI les plus petites. Pour les SCPI à capital fixe qui ont ouvert leur capital et pour les SCPI à capital variable, l’évolution du prix d’achat de la part découle du prix d’émission des nouvelles parts, déterminé par la gérance, et entérine la valorisation du patrimoine telle qu’elle ressort des expertises, dans les limites prévues par la réglementation : le prix d’émission ne doit pas s’écarter de plus de 10 % de celui qui résulte de la valeur de reconstitution de la société (égale à la valeur des actifs augmentés des frais correspondant à une reconstitution du patrimoine de la société).

4- Prix d’achat et prix de vente

Les choses n’étant jamais simples avec les SCPI, la terminologie exacte en matière de « prix » dépend du type de capital :

SCPI à capital variable - le « prix de souscription » correspond au prix payé par l’acheteur, tous frais inclus. La « valeur de retrait » correspond au prix touché par le vendeur, net de frais. La différence entre les 2 correspond donc à des frais de transaction, perçus par le gestionnaire : 6,25% par exemple pour les SCPI de l’UFG.

SCPI à capital fixe – on parle de prix net vendeur (encore appelé « prix d’exécution ») et de prix net acheteur. La différence entre les 2 est constituée de 5% de droit d’enregistrement et de frais de transaction perçus par la société de gestion (5 à 6% environ). La différence totale entre prix net vendeur et prix net acheteur est donc couramment comprise entre 10 et 11%.

Ces différents prix d’achat et de vente peuvent naturellement être comparés à la valeur de réalisation. On parle alors de décote ou de surcote, selon que le prix d’achat est inférieur ou supérieur à la valeur de réalisation.


PARTIE 2 : COMMENT ACHETER DES SCPI

Il est possible d’acheter des parts de SCPI :
•    « En direct » - Il s’agit alors d’un investissement immobilier classique, payé cash ou financé par un emprunt immobilier. La fiscalité est celle des revenus fonciers et plus values immobilières. Les dividendes versés sont soumis à l’impôt sur le revenu et à la CSG/RDS (après dégrèvement des éventuels intérêts d’emprunt). L’intérêt d’emprunter est de bénéficier de l’effet de levier lié à un rendement plus élevé que le taux de l’emprunt.
•    En assurance vie – La fiscalité est alors celle de l’assurance vie, tant pour les dividendes, qui sont ré-investis en part supplémentaires, que pour les plus values.

La situation se complique quel que peu quand on constate que le prix net acheteur tous frais inclus en assurance vie est différent de celui « en direct ».

1- Achat en direct

Les frais élevés (différence entre prix total payé par l’acheteur et prix réel perçu par le vendeur) font des SCPI achetées « en direct » un investissement long terme.

Chaque société de gestion a défini sa propre procédure d’achat. Les détails peuvent différer. Néanmoins, 4 grands types de situations peuvent se présenter :
•    SCPI à capital variable, en passant par la société de gestion : le capital de la SCPI étant ouvert, l’achat pose en principe peu de problème, puisque la société de gestion est autorisée à créer de nouvelles parts en permanence (dans la limite du capital social maximum défini par les statuts). Les parts souhaitées sont d’abord réservées auprès du gérant. Le règlement n’est effectué qu’ensuite. Cette chronologie rend facile le financement par emprunt bancaire.
•    SCPI à capital fixe, en dehors d’une augmentation de capital, en passant par la société de gestion : comme il n’y a pas de création de parts possible par la SCPI, l’achat doit être compensé par une vente équivalente d’un porteur de parts. Le marché des parts est organisé réglementairement par la société de gestion, sous la forme d’une confrontation régulière des ordres d’achat et de vente transmis à la société. Cette procédure pose 2 problèmes. 1- Lorsqu’il y a peu de vendeurs, il est difficile de souscrire. C’est la situation actuelle pour bon nombre de SCPI. 2- Le candidat acheteur doit envoyer au préalable un ordre d’achat, accompagné d’un chèque du montant correspondant. Ce chèque est encaissé. Si l’ordre ne peut finalement être exécuté, l’acheteur est remboursé. Conséquence : cette procédure rend difficile un financement par emprunt bancaire.
•    SCPI à capital fixe, pendant une augmentation de capital, en passant par la société de gestion : je ne connais pas la procédure « type » dans ce cas de figure.
•    SCPI achetée de gré à gré : ce cas de figure se présente lorsque l’acheteur a trouvé par lui-même un porteur de parts désireux de vendre. La transaction directe entre l’acheteur et le vendeur est possible, mais l’acheteur doit être agréé par la société de gestion. Intérêt : les frais de transaction sont réduits. Les droits d’enregistrement doivent évidemment être acquittés pour leur montant habituel (5%).


2- Achat en assurance vie

Plusieurs contrats d’assurance vie proposent actuellement des SCPI. J’en ai identifié au moins 8, en plus de Linxéa. Ce n’est pas pour autant que l’éventail de SCPI proposées est très large. Les contrats d’AV se heurtent eux aussi au problème de l’achat des SCPI à capital fixe. Concrètement, de telles SCPI ne peuvent être souscrites que lors de leurs augmentations de capital.

La liste des contrats identifiés et des SCPI proposées est donnée en Annexe.

Il est intéressant de noter que les prix d’achat et de vente des SCPI dans les contrats d’assurance vie obéissent à une règle spécifique.
Conformément au Code des Assurances, la part de SCPI est valorisée dans le contrat à sa valeur de réalisation. En l’absence de frais sur la vente (cas le plus fréquent), le prix de vente effectif est donc égal à la valeur de réalisation.
En ce qui concerne l’achat, les choses sont beaucoup plus floues. La valeur de réalisation doit en principe rester la référence. Le prix d’achat devrait donc être libellé sous la forme : valeur de réalisation + frais d’achat. C’est le cas pour Linxéa : Sélectinvest s’achète sans frais, donc à sa valeur de réalisation. Beaucoup d’autres contrats communiquent de manière beaucoup plus discutable. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, ils se prévalent par exemple d’un discount par rapport au prix de souscription (c'est-à-dire par rapport au prix d’achat « en direct »), ce qui n’a pas grand-chose à voir. A y regarder de plus près, le prix d’achat proposé correspond bien à la valeur de réalisation chargée de frais d’entrée.

Attention : si j’ai bien compris, les assurances vie ont la contrainte règlementaire d’assurer la liquidité du marché des parts au sein de leur contrat. Concrètement, elles doivent se portent contre-partie en dernier recours. Elles sont donc obligées de constituer des provisions. Ces provisions viennent diminuer le rendement perçu par l’investisseur. Dans Linxéa, ces provisions correspondent aux 10% de dividendes qui ne sont pas versés par Prudence Vie. Dans d’autres contrats, les frais de gestion sont simplement majorés. Il convient donc de comparer attentivement les clauses contractuelles.


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ANNEXE : Liste des contrats d’assurance vie + SCPI proposées

Nortia Panthéa : 11 SCPI + 1 SCI – Actipierre 3, Barclays Pierre, Buroboutic, Cifocoma 3, Efimmo, Ficoma, Fructirégions, Multicommerce, Novapierre, Pierre 48, Philosophale, Sélectinvest

Périal Placement / Grenat Sélection : PF Opportunité

Avip Multilib : Immorente, Efimmo, Pierre 48

Mes-placements.vie : Sélectinvest 1, Philosophale

Unep Multisélection Plus : Immorente, Efimmo

UFG Daedra : Sélectinvest 1, Philosophale, UFG Pierre

Oradéa Vie / Astéria : Sélectinvest

Banques Populaires : Fructirégions

PARTIE 3 : RENTABILITE & HISTORIQUE SUR 20 ANS

La rentabilité d’une SCPI se compose de 2 éléments distincts :
•    Le « rendement » - Pour une année donnée, le rendement annoncé par la société de gestion est calculé en divisant le dividende versé cette année là, par le prix net acheteur tous frais inclus « en direct ». Ce prix peut être celui du 1er janvier de l’année, du 31 décembre ou encore une moyenne annuelle.
•    La variation positive ou négative du prix de la part (plus ou moins value)

Le terme de « rendement » est donc utilisé de manière un peu impropre. Par ailleurs, sa définition, variable d’une SCPI à l’autre, complique les comparaisons. On peut également noter que le rendement effectif d’une SCPI dans un contrat d’assurance vie est différent de celui annoncé par la société de gestion (à la fois à cause du prix d’achat différent, mais également à cause des frais de gestion).

Il est très difficile de trouver l’historique des prix de parts et des dividendes des SCPI au-delà des 5 à 10 dernières années. On ne peut qu’être troublé en constatant que les données actuellement disponibles sur les sites Web ne couvrent donc pas la grande crise de 1994 à 1999. Parmi les SCPI les plus connues, seul Immorente affiche sans complexe prix de parts et dividendes depuis 1988. Et pour cause : Immorente fait partie du petit nombre de SCPI ayant traversé la crise sans dommage, avec une augmentation continue de l’un et de l’autre.

On lit souvent, dans l’abondante littérature qui leur est consacrée, que les SCPI sont décorrélées des marchés boursiers, et aussi de l’immobilier d’habitation. Certains articles précisent même que l’amplitude des cycles des SCPI est plus faible que celle de l’immobilier d’habitation. Par ailleurs, les SCPI de murs de magasins seraient plus rentables et moins volatiles que les SCPI de bureaux. Ces affirmations résistent mal aux chiffres.

On constate en fait que les dividendes et les prix de part sont tous deux susceptibles de baisser fortement en cas de crise. Environ -35% pour celle des années 90.

L’évolution du prix des parts suit la plupart du temps assez logiquement celle du prix de marché des immeubles ou murs de magasins sous-jacents, qui sert de base au calcul de la valeur de réalisation (voir la Partie 1-). Il y a quand même une exception importante : les parts de SCPI à capital fixe se négocient très fréquemment avec une forte décote en cas de crise. Encore faut il qu’il y ait des acheteurs.
Les données historiques du prix de marché des bureaux peuvent être consultées dans les enquêtes de marché de CB Richard Ellis ( www.cbre.fr/etudes/Market_View_4T06_FR.pdf ).

Attention : le comportement des SCPI en cas de crise est probablement fortement dépendant de l’évolution des taux d’intérêt au même moment. Il ne faut donc pas généraliser hâtivement les conclusions de celle des années 90.

On peut noter que le prix actuel de bon nombre de SCPI reste inférieur au maximum atteint au début des années 90. Il en est souvent de même pour les dividendes. Force est de constater que les SCPI ne préservent pas nécessairement le capital de l’inflation. La distribution du rendement peut en effet se faire au détriment de l’amélioration du patrimoine (par exemple par la vente d’immeubles obsolètes au profit d’actifs mieux placés). Les SCPI font néanmoins des provisions importantes pour gros travaux (Sélectinvest 1 maintient une provision au moins égale à 10% des derniers loyers quittancés lors de l’exercice précédent).

Les données fournies ci-dessous, pour quelques SCPI de référence, sont dans l’ordre :
année / prix net acheteur en direct / dividende (désolé, les graphiques ne passent pas. Si quelqu’un peut me dire comment copier une image ?)
ND : donnée non disponible.

Actipierre 1 : capital fixe, murs de magasins, « la meilleure SCPI du marché » selon le forum Boursorama,
1991 / ND / 21,95
1993 / ND / 23,11
1997 / 161,14 / 14,90
1999 / 199,91 / 15,76
2002 / 226,26 / 20,55
2006 / 343,00 / 25,98

Buroboutic : capital fixe, murs de magasins
1991 / 218,00 / 16,43
1993 / 225,62 / 14,79
1997 / 185,91 / 11,65
1999 / 140,41 / 11,65
2002 / 152,96 / 12,60
2006 / 200,51 / 13,60

Sélectinvest 1 : capital variable, bureaux, la plus grosse SCPI en terme de capitalisation
1991 / 664,08 / 50,40
1993 / 696,82 / 43,34
1997 / 457,38 / 31,01
1999 / 457,38 / 32,34
2002 / 513,00 / 37,20
2006 / 550,00 / 33,75

Les differentes categories de SCPI



Immorente : capital variable, murs de magasins, www.immorente.fr/immorente.html


PARTIE 5 : FAUT IL ACHETER DES SCPI MAINTENANT …

… et si oui, lesquelles acheter ?


Sommaire :
1-    Quelles sont meilleures SCPI ?
2-    Faut il acheter maintenant ?


1- Quelles sont les meilleures SCPI ?

A partir des critères listés dans la partie 4, un investisseur doit pouvoir se faire sa propre opinion sur la qualité d’une SCPI donnée.

Néanmoins, les avis des membres expérimentés du forum Boursorama sont résumés ci-dessous, pour guider le choix. Ces avis n’engagent bien évidemment pas ceux qui les ont émis. C’est le simple reflet de leur expérience et de leur propre sensibilité.

Les meilleures SCPI - pas de surprise, ce sont toutes des SCPI à capital fixe :
•    Actipierre 1 (Actigestion) - Actipierre 2 et 3 sont bien moins appréciées
•    Toutes les SCPI du groupe Foncia ( www.foncia.fr/nos_metiers_scpi.htm ), et plus particulièrement : Foncia Pierre Rendement et Le Patrimoine Foncier
•    Buroboutic (Fiducial Gérance)
•    Cifocoma 1 (SERCC UFFI)
•    Pierre Sélection (BNP Paribas)
•    Quelques SCPI de province (marché des parts très très étroit)

Le deuxième choix – ce sont des SCPI à capital variable, qui ont montré des qualités dans le passé, mais qui paraissent aujourd’hui être un peu victimes de leur succès :
•    Immorente (Sofidy) - S’achète désormais à moins de 6% de rendement, donc très cher. Le dividende exceptionnel de 1 € versé en 2006 pourrait ne pas être récurrent. Dans ce cas, les dividendes auraient en fait stagné ces 3 dernières années.
•    Efimmo (Sofidy) – S’achète désormais à moins de 6% de rendement, donc très cher. Dividende stagnant depuis 3 ans.

Les SCPI à fuir : liste non exhaustive …
•    Multicommerce (UFG) : baisse continue du dividende
•    Cifocoma 4 (SERCC UFFI)
•    Atout Pierre Diversification (Ciloger) : baisse continue du dividende

Les SCPI mal-aimées : pratiquement toutes les SCPI des grands groupe de gestion (UFG, banques, etc), mais aussi du groupe Périal. Ces SCPI sont mal perçues de part la stagnation de leurs dividendes et, parfois, par la mauvaise réputation de leur société de gestion. Les membres du forum Boursorama désignent ces SCPI sous le joli terme de « perchoirs » (… à pigeons). Il vaut mieux se faire sa propre opinion, car ces SCPI sont aussi les plus faciles à acheter.


2- Faut il acheter des SCPI maintenant ?

La réponse à cette question est nécessairement très personnelle. Elle dépend des objectifs patrimoniaux de l’investisseur, de sa fiscalité, de la diversification actuelle de ses actifs et, ce qui est plus difficile à appréhender, des anticipations sur l’évolution du marché.

En ce qui concerne les perspectives d’évolution du marché, le problème peut se résumer à cette simple question : le marché des SCPI est-il déjà spéculatif aujourd’hui, donc trop cher ?

On peut donner quelques points de repère :

•    Les emprunts d’état (ou supports en euros des assurances vie) ont actuellement un rendement de 4% et les actions européennes « grande capitalisation » une espérance de gain de 8% + plus les dividendes (ce chiffre correspond au rendement moyen du CAC 40 sur les 16 dernières années). Les SCPI étant un placement de risque intermédiaire, la rentabilité demandée doit donc se situer entre les 2. La plupart des SCPI s’achète aujourd’hui à un rendement de 6%. Il n’y a donc pas d’anomalie majeure sur ce critère malheureusement trop simpliste, donc trompeur.

•    La valeur de réalisation des SCPI est elle déjà spéculative ? Autrement dit, le prix de marché des bureaux ou des magasins est il anormalement supérieur à leur prix de revient normal (coût du terrain, des matières et de la main d’œuvre, augmenté des taxes et d’une marge raisonnable pour le constructeur et le promoteur) ? Si oui, il vaut mieux se tenir à l’écart. Le risque associé peut être illustré par l’exemple suivant. Une entreprise possède ses propres locaux. Constatant le niveau spéculatif des prix, elle vend ses locaux à une société foncière en contrepartie de la signature d’un bail commercial. Quelques années plus tard, à la fin du bail, l’entreprise se fait construire de nouveaux locaux à un prix moins élevé que ce qu’elle a vendu et déménage. Les anciens locaux sont loués à un prix inférieur à un nouvel occupant.

•    L’exemple précédent montre qu’acheter une SCPI à un prix inférieur ou égal à sa valeur de réalisation n’est pas nécessairement une garantie pour le futur. La valeur de réalisation est en effet elle-même une valeur de marché, qui peut donc avoir atteint un caractère spéculatif ou être décorrélée des prix de revient. Plus précisément, la valeur de réalisation est calculée selon 2 méthodes différentes. 1-Par comparaison directe avec des transactions récentes comparables. 2- En appliquant un multiple de capitalisation aux revenus bruts de la SCPI. La valeur de ce multiple est déterminée par l’expert, probablement par rapport aux taux d’intérêt des emprunts d’état et/ou d’autres actifs. En clair, une baisse des taux d’intérêt entraîne mécaniquement une hausse des valeurs de réalisation des SCPI. L’inverse étant également vrai, on imagine le risque à acheter des SCPI dans une période de taux bas, qui sont donc plus probablement susceptibles de remonter, que de continuer à baisser.

•    L’analyse des prix de vente au m2 des locaux commerciaux depuis 1990 permet d’évaluer le caractère spéculatif éventuel des prix actuels. Prenons un exemple. Selon CB Richard Ellis, pour les immeubles de bureaux de Paris la Défense : 1988 / 5000 €/m2 – 1990 / 8000 €/m2 – 1996 / 3000 €/m2 – 2003 / 6000 €/m2 – 2006 / 9000 €/m2. On constate le caractère hautement variable des prix de marché. Il est également assez clair que les prix actuels dépassent largement les prix de revient normaux de locaux équivalents neufs. Le marché est donc spéculatif, sans toutefois avoir atteint le même niveau qu’en 1990 en euros constants. Autre exemple : une rénovation majeure (restructuration complète intérieure et extérieure) d’un immeuble de bureaux de 35 000 m2 à la Défense a récemment coûté 33 millions d’euros, soit 1000 €/m2 (lu dans le journal le Monde, le 01/03/07). Cette information confirme le caractère très élevé des prix de vente actuels par rapport aux prix de revient réels.

Vous aurez compris que, même si de nombreuses études de marché vantent un marché sain à l’heure actuelle, notamment de point de vue de l’évolution des loyers, je suis très mesuré quant aux perspectives réelles de rentabilité. Ayant déjà des SCPI en portefeuille (beaucoup), je ne suis plus acheteur à l’heure actuelle. En fait, je suis neutre. Je préfère donc attendre un meilleur contexte. Ceci étant, ma position est aussi le résultat de ma situation patrimoniale, de mes objectifs et de ma fiscalité.

Enfin, on ne peut pas omettre le risque lié à l’évolution de la réglementation des SCPI. Le législateur rendra t’il obligatoire la transformation en OPCI ? Apparemment, on n’en prend plus guère le chemin. Il est néanmoins probable que les assemblées générales devront statuer sur une transformation de leurs SCPI en OPCI.
Les risques ? Il y en a plusieurs.
Le premier (et le plus grave) : selon les modalités de majorité du vote et les possibilités de transformation offertes, un investisseur ayant emprunté pour acheter ses SCPI pourrait se voir imposer le statut d’OPCI SPPICV. Dans ce cas, les intérêts du prêt ne seraient plus déductibles fiscalement, puisque l’OPCI sera assujettie à la fiscalité des valeurs mobilières. Une catastrophe pour la rentabilité …
Le deuxième : le statut des OPCI FPI renforce le pouvoir du gérant vis-à-vis des porteurs de part. Quant on connaît l’éthique et les pratiques des acteurs de l’immobilier, on ne peut qu’être inquiet. De fait, on ne voit pas bien ce qu’apportent les OPCI FPI par rapport aux SCPI à capital variable…
La meilleure liquidité des OPCI, argument tant vanté, est assez illusoire. Quand il y a une crise, il n’y a de toute façon plus d’acheteurs et les prix s’effondrent.

On peut quand même remarquer que le risque « OPCI » est bien moins sensible si on achète des SCPI dans une assurance vie.


 


 

Bonjour,

Ce courrier est à destination d'un conseiller Boursorama spécialisé dans les SCPI (Société civile de placement immobilier).

Je souhaite acheter des parts de SCPI et je voudrais les financer par un prêt immobilier classique.
Vous trouverez ci-dessous les détails du projet :

- SCPI Murs de magasins ( ACTIPIERRE 1 CILOGER, FONCIA PIERRE RENDEMENT, SCPI UFG PIERRE )
- Montant total d'achat initial : 20 000 euros

- Apport personnel : de 20 à 50% du montant total d'achat
- Financement par prêt immobilier classique de 7 ou 15 ans

Pourriez-vous m'indiquer quels sont les solutions de Boursorama en matière de financement de parts de SCPI et comment vous pourriez répondre au projet ci-dessus.

Merci.

Cordialement.


Ref :
http://fr.foncia.com/nos-metiers-et-services/scpi-conseil-investissement-immobilier
http://www.scpi-aspim.com/index.php/Les-prix-en-ligne.html

 



 

 



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Categories : Finance    Themes : Investing Real Estate
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