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Investissement immobilier, combinant des SCPI Scellier avec des SCPI de rendement

Investissement immobilier combinant des SCPI Scellier avec des SCPI de rendement Synthèse d'un montage d'investissement classique, combinant des SCPI Scellier avec des SCPI de rendement, mais qui nécessite un capital de départ à immobiliser.

Deux catégories de SCPI ont cartonné en 2009. Les SCPI de revenu, par leur excellent rendement, et les SCPI fiscales « Scellier », par l'ampleur de leur collecte. Les deux s'avèrent plus complémentaires qu'antagonistes. Marions-les !

Peut-être disposez-vous d'un capital : 100 000 euros, par exemple, provenant d'un héritage, de la vente d'un bien ou, tout simplement, de vos économies placées sur un plan d'épargne logement notamment. Vous souhaitez augmenter de façon substantielle ce capital sans augmenter vos impôts ni devoir épargner plus. Profitez de la pierre-papier et, plus spécialement, de la bonne conjoncture des SCPI. Voici la recette.

Prenez 20 000 euros sur votre capital pour acheter 100 000 euros de SCPI Scellier.
Empruntez le complément.
Comme ces SCPI sont investies dans le résidentiel, vous pouvez, le cas échéant, les financer avec un prêt d'épargne logement.

Avec les 80 000 euros de capital restants, achetez une SCPI de revenu. Ou mieux, deux : l'une investie en bureaux, l'autre en murs de commerce.

Vous voilà à la tête d'un capital de 180 000 euros investi en immobilier et réparti entre une multitude de biens de trois natures différentes. Le risque est dilué.

Capital Investi : 100 000 euros

apport : 20 000 euros / emprunt : 80 000 = 100 000 euros SCPI Scellier
apport : 40 000 euros / emprunt :           0 =    40 000 euros SCPI de revenu - Murs de commerce
apport : 40 000 euros / emprunt :           0 =    40 000 euros SCPI de revenu - Bureaux

Patrimoine Immobilier constitué : 180 000 euros

Bien sûr, il faudra rembourser le crédit. Mais le bon rendement des SCPI de revenu, ajouté à celui, plus modeste, des SCPI Scellier y pourvoiront largement, si ce n'est en totalité compte tenu des taux d'intérêt encore très attractifs. Pour les impôts, les revenus fonciers encaissés seront taxés après déduction des intérêts d'emprunt. Certes, il faudra payer l'impôt sur la part du revenu ayant servi à rembourser le capital emprunté. Mais la réduction d'impôt Scellier le compensera largement.

Contrat rempli : le capital est augmenté de 80 %, sans grand effort d'épargne ni lourde charge fiscale supplémentaire. En prime, vous conservez à votre placement une certaine liquidité que ne vous aurait pas donné un investissement en immobilier physique. Cette liquidité n'est pas à chercher du côté des SCPI Scellier : elles doivent être menées à leur terme, toute revente anticipée étant trop pénalisante. En revanche, en cas de besoin impératif de fonds, il est toujours possible de vendre des parts des SCPI de revenu ou de les nantir pour obtenir du crédit.

L'idée vous séduit ? Explorez-là avec votre conseil en gestion de patrimoine qui optimisera le montage en fonction de votre situation personnelle.

(Mis en ligne le 4 mars 2010)

Ref : http://www.pierrepapier.fr/pierrepapier/index.nsf/wdif/0D37AA5725?opendocument

 

 

 


 

 

SCPI les plus connues - Nombre de citation :

1 - IMMORENTE (SOFIDY).........................28
2 - EFIMMO (SOFIDY)................................20
3 - PIERRE REND(FONCIA)......................16 1 ere des CFixe
4 - BUROBOUTIC (FIDUCIAL)..................13
beaucoup plus loin ....
5 - FININPIERRE (FONCIA).....................5
- PPS1 (FONCIA).......................................5
7- ACTIPIERRE 1 (CILOGER)....................4
- PF1 (PAREF)............................................4
9 - ACTIPIERRE 3 (CILOGER)...................3
- IMMOPLACEMENT (VOISIN).................3
- PF2 (PAREF)...........................................3
- ROCHER PIERRE (FONCIA)...............3
- DAUPHIPIERRE (VOISIN)....................3

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-sondage-quels-scpi-detenez-vous-394569661-1

 



 


doc/20100430100644_simulation_scellier_credit_fixe.xls
Ref : http://www.investisseurheureux.com/article/133

 

 

 


 

 

Exemples de Financement  :

 

Je cherche depuis plusieurs semaines à faire financer l'achat de 4 x 15k€ de scpi (ACTIPIERRE EUROPE, PIERRE PLUS, IMMORENTE, BARCLAYS PIERRE) sachant que j'ai déjà 60 k€ chez SOFIDY.

Bon, ce choix étant fait, il m'a été très difficile d'avoir une proposition convenable malgré un dossier plutôt bon. Mes priorités étaient 1) minimiser les garanties & frais associés, 2) avoir une délégation d'assurance. Au final, ça donne un taux pas terrible (j'avais trouvé -0.3 % ailleurs, mais conditions autres pourries...) :
- 60 k€ sur 12 ans
- taux 3,60 % fixe
- garantie CASDEN coût 127 € / aucun nantissement
- frais dossier 150 €
- délégation d'assurance acceptée
La théorie sur les conditions de crédit est une chose, la pratique une autre... Je précise que je n'ai aucune autre contrepertie ; car souvent il arrive qu'après donné leurs conditions super top, les forumeurs précisent qu'ils ouvrent en même temps une grosse AV... ;-))


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Que pensez-vous du montage suivant :
-Achat 400 eurofoncière 2 (UFG) dont 25 200 d'apport et 75 600 à crédit sur 20 ans à 3,7%
- Dividendes annuels : 400*14,04 = 5 616
- Cout du crédit annuel : 446*12 = 5 352

1) Que pensez-vous d'Eurofoncière 2 ? (report à nouveau > 4 mois de distribution et toujours en augmentation ces dernières années)
2) Théoriquement, pour un investissement de 25 600, je récupère 4 fois plus dans 20 ans.
NB : Mon TMI est très faible dans l'immédiat.

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Investir Magazine de juin : "Les meilleures scpi pour passer la crise" - un comparatif TRI sur 15 ans ! Julien Bouyssou

 

6 critères essentiels pour choisir vos scpi :
-vérifiez la régularité du dividende,
-privilégiez les patrimoines diversifiés,
-surveillez le taux d'occupation financière,
-éxaminez le montant des réserves de gains,
-contrôlez les provisions pour travaux,
-décortiquez les frais et charges prélevés.
8 scpi qui rapportent régulièrement :...
(dont le fameux TRI sur 15 ans affiché pour 6 d'entre elles).

 

les nominées sont :
actipierre1
atlantique pierre
buroboutic
efimmo
elysee pierre
immofonds 4
immorente
multimobillier2

 

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je réfléchis à faire le montage suivant, pouvez vous me donner vos avis sur le choix des actifs et le financement ?

 

Financement :
- pret in fine 15 ans à 3.5% (hors assurance, frais de dossier, etc..)
- montant emprunté = 100k
- cash placé en assurance vie = 33k

 

Actifs :
- 75/80% Immorente
- 20/25% Pierre 48

 

Mon idée étant la suivante :
1) limiter/annuler l'imposition des revenus supplémentaires en panachant une SCPi de rendement avec la seule SCPi de plus value que je connaisse(Pierre 48)
2) optimiser le placement de l'assurance vie
3) espérer une possible revalorisation à terme des SCPI
4) leverager sur ma capacité d'endettement

 

Voici mon profil :
- zero endettement
- moins de 30 ans
- des revenus et une capacité d'épargne cofortable

 

Comme vous l'avez deviné, je suis loin d'être un spécialiste et vos avis pourront m'être très utiles !

 


ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-question-montage-399846028-1

 

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Il y a un an, j'ai acheté des parts d'Immorente et d'Efimmo en souscrivant un emprunt auprès du CA Iles de France (par l'intermédiare de Sofidy) avec des conditions correctes pour l'époque : 15 ans à 3.65 (fixe sur 10 ans puis variable), sans frais de dossier, avec comme garantie le nantissement des parts.

 

Voulant acheter d'autres parts, je contacte le CA pour voir ce qu'ils me proposent. Et là ce n'est pas terrible :

 

pret sur 10 ans MAXIMUM, 3.7% fixe.

 

Je leur demande alors s'ils peuvent financer sur une période plus longue, et là on me dit c'est possible mais en plus du nantissement des parts, ils veulent un nantissement d'une épargne correspondant à 50% minimum du montant emprunté. Globalement, ils veulent nantir 150% du montat emprunté. Etonné par cette proposition, je leur demande pourquoi et on me répond que la banque a changé de politique...

 

Je me pose une question : est-ce parce que le CA ne gagne pas d'argent à financer des projet par emprunt et il veulent que je place mon épargne chez eux ou alors ils considèrent que le risque SCPI est très grand et ils se couvrent.

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-emprunt-immobilier-pour-financer-des-scpi-341649219-1

 

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Je suis en train d'effectuer un achat avec un prêt. (je précise que c'est le 17ème, ma banque est donc habituée à ce genre d'opération de ma part, ce qui est un atout essentiel : les banques n'aiment pas ce qui est nouveau, mais adorent ce qui est "comme les fois précédentes")
Voici les données chiffrées : Achat 15 000 euros
Prêt de 12 000 euros sur 7 ans amortissable
Taux : 3.4%
SCPI : Valeur Pierre Alliance

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-quelles-banques-financent-a-credit-393244548-1

 

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Quelles banques financent à crédit ? Pour la BNPP c'est uniquement avec un credit personnel max 10 ans.
En ce qui concerne Boursorama Banque c'est uniquement des SCPI d'habitations.
On vient de me proposer 3.6% sur 15 ans + 0.14% d'assurance si moins de 35 ans, c'est franchement bien pour ceux qui veulent financer de la SCPI d'habitation.

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-quelles-banques-financent-a-credit-393244548-1

 

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Je vous confirme les points suivants :
1 - banque populaire champagne lorraine : bien
2 - credit mutuel : bien aussi
3 - credit foncier : on vous fera une proposition (pas toujours intéressante)

 

Les banques privées : bien sûr à condition de verrouiller le client avec un bon placement...

Pour les autres banques, difficile de financer autre chose que LEUR SCPI...

 

Pour info, je suis toujours en négociation, et j'ai déjà obtenu du 4,10 % sur 20 ans avec un nantissement des parts seulement en garantie...pour des PFO2.
Finalisation prévue pour le 1er trimestre 2010.

 

CREDIT MUTUEL LOIRE ATLANTIQUE
30.000 € A CREDIT DE 2.59 TEG FIXE SUR 5 ANS
POUR DU FONCIA PIERRE RDT
LA BANQUIERE ne savais pas ce que c'etait scpi mais elle c'est renseignée puis on a conclu !

 

2,59% c'est canon mais quel intérêt de n'emprunter que sur 5 ans ?

 

ET bien c'est qu'au bout de 5ans c'est fini ! mais donnes moi, toi, l'intérêt d'emprunter sur plus ?

Gendrot, J'ignore votre situation patrimoniale, votre âge et vos objectifs mais je suppose, peut-être à tort, que vous êtes encore loin de la retraite.
Les raisons sont multiples, mais en gros, en empruntant sur une durée plus longue, vous augmentez conjointement votre TRI et votre effet de levier lié au crédit.
En d'autres termes, en empruntant sur plus longtemps vous diminuez votre mensualités ce qui vous permet en théorie d'emprunter plus (et donc éventuellement de diversifier davantage) ; pour chaque investissement que vous faites vous rapprochez vos mensualités du rendement attendu ; vous déduisez davantage d'intérêts de vos revenus fonciers donc vous diminuez votre imposition, etc.

Dans un cas vous empruntez 30 000 euros sur 5 ans à 2,59%. Pour simplifier je prends un taux d'assurance qui vous donne un TEG à 2,80%. Montant des mensualités : un peu moins de 550 euros.
Dans 5 ans, vous avez vos 30 000 euros et vous payez des impôts fonciers sur les revenus soit, autre hypothèse, plus de 40% avec une TMI à 30%.

Dans l'autre cas, vous empruntez la même somme mais sur 20 ans, au taux de 4%. Montant des mensualités, un peu moins de 200 euros et vous avez les mêmes revenus fonciers au bout de 5 ans, mais vous payez encore des intérêts donc moins d'impôts. Votre emprunt est donc quasiment indolore.
Pourquoi ne pas imaginer un montant avec des mensualités à 550 euros mais sur 20 ans ? Vous pourriez emprunter 3 fois plus c'est à dire environ 90 000 euros.

 

Cela dit le meilleur TRI, vous l'obtiendrez avec un emprunt in fine, si vous avez déjà quelques liquidités à nantir dans un contrat d'assurance-vie.

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-quelles-banques-financent-a-credit-393244548-2

 

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je veux acquérir des parts de scpi à crédit.Etant client de Bourso je prends contact avec eux et ils m'informent qu'ils financent qu'à compter de 50 000 € empruntés.
Qu 'en pensez vous ?

 

Frais de nantisssement, de dossier...
C'est a peu pres le seuil qui justifie une operation a credit, sinon les frais fixes rendent l'operation peu rentable

 

ils m'ont dit la même chose
50 000 € mini
3,99% sur 15 ans
350 de frais de nantissement
c'était fin aout, quel taux vous avez maintenant ?

 

Je suis déja client de boursorama le taux autour de 4 % + Nantissement 350

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-financement-391050836-1

 

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Frappez à la porte de la BPLC
Frappez à la porte de la BPLC (Banque Populaire Lorraine Champagne).Ils connaissent très bien le financement des SCPIs
Taux fixe chez BPLC bien sur !

Contacter directement par telephone :Toute l'équipe est à votre service du lundi au vendredi de 8h à 20h et le samedi de 8h30 à 13h
Tél 0.810.777.777 (n° Azur) Depuis l'étranger, composez le 0033.387.658.798
Cf http://bplc.fr/pg6r253i1147_Banque_Populaire_Direct.html

Pour info, c'est mon correspondant de la SCPI achetée qui a initié le premier contact.
Si vous n'arrivez pas à avoir un contact correct je vous transmettrais par mail le nom de ma correspondance mais si vous demandez un credit SCPI au tel ils vont directement vous router vers ma gestionnaire de compte.

 

à la bplc, opération de cet été:
taux fixe 4,45% sur 12 ans (hors assurance)
260 euros de nantissement pour chaque SCPI (et sur l'assurance vie, car j'ai fait un emprunt in fine)
160 euros de frais de dossiers
80 euros de parts sociales pour chaque nouveau client.

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-scpi-non-maison-quelles-banques-367314871-1

 

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emprunts
vous placez vos 10 000 euros sur un contrat d'AV. Un banquier vous prete 20 000, vous achetez des SCPI avec.
Les revenus de la SCPi payent les interets et 15 ans plus tard vos 10 000 sont devenus 20 000, Avec les 20 000 vous remboursez l'emprunt initial. l'AV est plus ou moins net d'impots, tandis que vos revenus de scpi supportent CSG IRDS et IR. Enfin, durant la duree du pret ils sont plus ou moins net d'impots car vous deduisez les interets de votre revenus imposable.

 

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-10ke-sur-immorente-395039485-1

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la banque postale me propose des SCPI pour défiscaliser.
50.000 euros à crédit sur 9 ou 13 ans dont 10% de frais d'entrée, défiscalisation de 1450 euros/an et un rendement non confirmé par écrit de 2,5 %.

je reviens de ma banque
emprunt 10 000 euros sur 10 ans
235 euros de frais englobé dans le montant de l'emprunt soit 10235 euros emprunté
Taux de 3.65 % Hors assurance + 5.11 euros pour une tête
soit une mensualité a 107.04 euros mensuelle.
Malheureusement, décalage des rbts possible de 1 mois pas plus.
Avec le rendement de Rivoli Avenir Patrimoine et Immorente, ca me fait un effort mensuel de 62,46 euros par mois
certe, les rendements d'aujourdh'ui ne sont pas ceux de demain....
d'ici 2-3, je recommence l'opération avec 30 000 euros

C'est la C.E. Rhône-Alpes, financement sur 12 ans à 3.34%, sans frais de dossier (c'était 3.31% avec 0.5% de frais de dossier). + 0.30% d'assurance sur 2 têtes. Pas de nantissement. (compte tenu du montant). .

SG : 2,94% + 0,24% - pour 20K sur 10 ans

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-debutant-en-scpi-402173146-1
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Emprunt immobilier pour financer des SCPI
http://www.boursorama.com/forum-scpi-emprunt-immobilier-pour-financer-des-scpi-341649219-1

Quand vous rencontrez des banquiers qui rechignent à vous financer, c'est que votre projet présente des risques qu'on ne peut même pas évaluer. Surtout pour une SCPI et de surcroit en cette période..

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Investir à crédit dans des SCPI
http://www.boursorama.com/forum-scpi-investir-a-credit-dans-des-scpi-401208770-1

Pour info, je viens d'acheter en in-fine pour 50K€, avec 5K€ nantis sur une AV, et un apport régulier à faire.
Donc votre situation le permettrait aisément (mais je n'ai pas dit qu'il faille le faire dans votre cas : je ne suis pas (encore) CGP).

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in fine

Auj. à 16:16

Amortissable :

-emprunt de 50k€ à 3.8% sur 15 ans => 365 €/mois

In-Fine :

-emprunt de 50k€ à 4% sur 15 ans => 167 €/mois

-apport mensuel sur AV => 200 €/mois

1er avantage : en in-fine, tu as rapidement plus d'interets déductibles qu'en amortissable, pour le même investissement mensuel.

Quid de l'AV au bout de 15 ans:

Avec 5000€ de mise de départ, et un taux moyen annuel de 2,5%, tu as les 50k€.

Si le taux moyen monte à 4%, tu as 58k€.

Si ton AV est encore meilleure (pas dur), c'est bingo.

Quant au "il faut avoir une forte imposition", il faudra qu'on m'explique. Puisque dans tous les cas, les 50k€ de SCPI te créent du revenu foncier.

Au bout de la première année, en amortissable, tu as 2500€ de revenus (avec une SCPI à 5% de rendement), et 1700€ d'intérêts, soit 800€ de revenus fonciers.

En in-fine, tu as 2500 - (50k€ * 4%) = 500€ de revenus fonciers.

Au bout des 15 ans, c'est grosso-modo 25600€ de revenus fonciers en amort. contre 11300€ en in-fine.

Avec un TMI de 0% ou de 40%, ça revient au même...

NB : je suis au Credit Mutuel, LA banque !

http://www.boursorama.com/forum-scpi-investir-a-credit-dans-des-scpi-401208770-1


Il y a déficit foncier lorsqu’une même année les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier brut.

Le déficit foncier est imputable, sous certaines conditions, sur le revenu global. Ce régime s’applique automatiquement, il n’est pas optionnel.

D’une manière générale, si l’on possède plusieurs immeubles :

- les déficits (tous immeubles) doivent d’abord être imputés sur les revenus positifs (tous immeubles), ensuite,

- si le résultat est positif , il est reporté sur la déclaration de revenus, cadre " revenus fonciers" et taxé à l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal ;

- si le résultat est négatif, il convient d’analyser l’origine du déficit pour, selon les cas, l’imputer sur le revenu global ou sur les revenus fonciers.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3560

 

 


Les intérêts ne sont déductibles que des revenus fonciers. Dans le cas ci-dessus, les 50k de SCPI te rapportent plus que tes intérêts. Donc tu es en bénéfice foncier, donc tu payes des impôts.

Pour réduire ces impôts, il suffit d'avoir un max d'intérêts, pour alléger ton bénéfice.

CQFD, non?

Si tu as d'autres biens locatifs, là, il faut voir si tu es en positif ou négatif au global, pour savoir si c'est intéressant.

Une feuille de papier, un crayon, une gomme, une calculette, et au boulot!!!


 



Ref : http://www.mon-placement-financier.com/effet%20de%20levier%20financier.htm

 

 

 

Théorie :
Avantage de l'effet de levier : Le principal avantage provient des déficits fonciers.
Votre remboursement de crédit étant supérieur aux loyers perçus, vous n'êtes pas imposable sur les bénéfices fonciers puisque vous êtes au contraire en déficit.
Mieux encore, si vous payez des impôts sur d'autre revenus fonciers, vous pouvez diminuer ou annuler complètement cette imposition en faisant en sorte que le déficit sur ce bien soit équivalent aux bénéfices sur les autres logements.

 

Cas sans emprunt :
Loyers perçus : 1000 euros/an (15 000 euros de part de SCPI détenues)
Bénéfice foncier =1000 , impôts = 20%

 

Cas avec emprunt :
Loyers perçus : 1000 euros/an (15 000 euros de part de SCPI détenues)
Remboursement de crédit : 1000/an euros (15 000 empruntés pour financer des parts de SCPI).
-> Non imposable sur les bénéfices fonciers

 

 

 

Définition de l'effet de levier financier
L'effet de levier financier est une opération qui consiste à utiliser sa capacité d’endettement pour se constituer un capital.
Lorsque l’on place une somme sur un support mobilier, il n'y a pas d'effet de levier financier. C’est notre argent qui travaille. Dans ce cas, on réalise un capital par "accumulation".
En revanche, lorsque l’on met en place un investissement locatif nécessitant un emprunt, on réalise un capital par "reconstitution". On va pour cela emprunter un capital qui permet d’acquérir le bien. Ce bien est alors loué à un locataire qui contribue grâce à son loyer au remboursement de la mensualité, à l’amortissement du capital restant du et donc à la reconstitution de son capital. Dans le cas d’une "accumulation" je suis le seul à faire l’effort alors que dans le cas d’une "reconstitution" nous sommes 2 voire 3 à faire l’effort : moi, le locataire et le fisc (grâce à l’économie d’impôt). C’est ce que l’on appelle l’effet de levier financier.

 


 

ref :
Déduire un déficit foncier de votre impôt
http://www.linternaute.com/argent/impots/conseils/0603-deficit-foncier.shtml

 

   




L’emprunt immobilier a remboursement in fine
http://creationsci.free.fr/article.php3?id_article=35

 

Le principe de l’emprunt immobilier à remboursementin fine (encore appelé Crédit immobilier in fine) est simple : durant toute la durée de l’emprunt immobilier, l’emprunteur ne paie au preteur que les intérêts d’emprunt (à la fin de chaque mois, trimestre ou année) et ne remboursera le capital emprunté qu’à la fin.

 

Le montant emprunté ne diminue donc pas avant l’échéance de l’emprunt mais n’augmente pas non plus puisque les intérêts sont régulièrement versés.

 

 

 

Deux conséquences :

 

 

 

* le montant des intérêts versés mensuellement est fixe (dans la mesure ou l’emprunt est contracté à taux fixe, ce qui est souhaitable dans ce type de montage),

 

* ces mensualités sont inférieures aux mensualités d’un emprunt immobilier classique puisqu’elles ne comprennent pas le remboursement d’une partie du capital.

 

En revanche, le total des intérêts versés est supérieur à ceux versés dans le cadre d’un emprunt immobilier classique.

 

 

 

En ce qui concerne le remboursement final du capital de l’emprunt immobilier à échéance, deux solutions sont possibles :

 

 

 

* La vente du bien immobilier acheté grâce à ce crédit immobilier in fine pour en rembourser le capital. Le bien acheté sera donc la garantie offerte au prêteur. L’opération n’aura donc été que financière et le risque évident : la rentabilité de l’opération sera totalement liée à l’évolution des prix de l’immobilier. En cas de hausse du bien financé par le crédit in fine, une plus-value immobilière s’ajoutera aux gains attendus (loyers perçus durant toute la durée de l’emprunt, réduction d’impôts liée à la déduction des intérêts d’emprunt). A l’inverse, la baisse de la valeur du bien à l’échéance de l’emprunt vous obligera à vendre celui-ci et annulera l’intérêt du montage.

 

* La constitution d’une épargne au moins égale au montant emprunté avant l’échéance de l’emprunt. Le principe consiste à verser chaque mois une mensualité sur un produit de placement adéquat. Il peut notamment s’agir d’un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, c’est cette épargne qui constitue la garantie du prêt.

 

Comme dans un emprunt classique, cela revient donc à payer chaque mois les intérêts d’une part et le capital d’autre part. En revanche, cette épargne en prévision du remboursement du montant emprunté peut être investie sur des supports ayant une rentabilité plus forte que le coût de l’emprunt. Par exemple, si l’on adosse le prêt in fine à un contrat d’assurance-vie rapportant 5% par an et qu’on a emprunté à 4,5% (assurances incluses), on gagnera par rapport à un emprunt immobilier classique :

 

o d’une part sur une plus grande réduction d’impôts (car les intérêts payés sont supérieurs),

 

o d’autre part sur l’effet de levier positif entre la rémunération de l’épargne constituée et le coût du crédit

 

Mais attention, si le gain est évident à première vue, étant donné que le placement garantissant le prêt in fine n’est constitué que petit à petit, la rémunération de cette épargne ne sera que progressive dans le temps (contrairement au montant emprunté dont le montant reste fixe durant toute la durée de l’opération). Ce montage n’est donc possible que si l’on a une capacité d’emprunt et d’épargne suffisantes.

 

Par ailleurs, plus la rentabilité d’un placement est élevée, plus celui-ci est risqué. En tenant compte des statistiques passées, il vaut mieux adosser le prêt in fine à un PEA investi à 100% sur des actions (rentabilité moyenne de 8% par an sur les 50 dernières années) qu’à tout autre placement. Mais cela justifie-t-il une telle prise de risque ?

 

 

 

En conclusion, l’emprunt immobilier à remboursement in fine garanti par le bien immobilier acheté lui-même ou par un placement parallèle n’est conseillé que pour :

 

 

 

* les contribuables pouvant bénéficier pleinement (ceux soumis aux tranches d’imposition les plus élevées) de la réduction d’impôts liée aux intérêts d’emprunt (qui peuvent être supérieurs aux loyers encaissés et donc créer un déficit fiscal immédiatement imputables sur les autres revenus du contribuable),

 

* les contribuables acceptant une certaine dose de risque :

 

o immobilier : la baisse du prix du bien acheté,

 

o mobilier : la baisse de la rentabilité du placement servant de garantie au crédit in fine.

 

 

 

Il est donc nécessaire d’être conseillé dans ce type de montage. Si vous le souhaitez, nous pouvons vous indiquer par email les coordonnées d’un conseil qui nous a renseigné sur le sujet. Ce site n’est pas un site commercial et nous n’avons aucun intérêt financier à vous mettre en relation avec cette personne. Il s’agit simplement de recommander un gestionnaire de patrimoine qui nous a prouvé sa maîtrise de la SCI, du crédit in fine et des placements financiers pouvant les accompagner.

 

 

 



L’emprunt a remboursement in fine n’a un intérêt que si l’investissement réalisé a une rentabilité supérieure au coût de l’emprunt.
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Je suis en train d'effectuer un achat

10/12/2009 à 20:24

avec un prêt. (je précise que c'est le 17ème, ma banque est donc habituée à ce genre d'opération de ma part, ce qui est un atout essentiel : les banques n'aiment pas ce qui est nouveau, mais adorent ce qui est "comme les fois précédentes")
Voici les données chiffrées : Achat 15 000 euros
Prêt de 12 000 euros sur 7 ans amortissable
Taux : 3.4%
SCPI : Valeur Pierre Alliance

 

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Categories : Finance    Themes : Real Estate Investing
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