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comment valoriser la valeur d'un bien immobilier partir du loyer

 

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- comment valoriser la valeur d'un bien immobilier partir du loyer ?

 

- rapport entre un loyer et la valeur du bien immobilier ?

 

 

 

 


 

 

Le rapport c'est la rentabilité exprimée en pourcentage.
Elle dépend du bien (est-ce un garage, une maison, un appart, pour quelle surface, quel endroit etc ...)

 

 

 

Exemple :

 

A. Loyer de 700 euros / mois - Par an cela donne 8400 euros
B. Supposons que la rentabilité soit de 5% (je répète, c'est compliqué de deviner car cela dépend de beaucoup de facteurs)

 

C. Estimation du bien : 8400 / 0.05 = 168 Keur

 

A noter que l'on procède de la mème manière pour calculer l'actif net, valeur des holdings qui ont des revenus fonciers.

 

 

 

 


 

 

 

Autre façon de calculer :

 

Le minimum est (loyer annuel - taxe foncière) / (prix d'achat + frais de notaire) > 8 %.
après, on peut prendre un peu en dessous, mais il faut savoir pourquoi et avoir une bonne raison.

 

 

 

 


 

 

 

Reste l'investissement locatif, où la tu peux raisonner en financier. Il y a plein de paramètre à prendre en compte. Le prix d'achat, le loyer attendu, les impôts fonciers, les frais d'acquisitions et / ou de rénovation, le financement, les impôts sur le revenu et la CSG / RDS, l'inflation attendu sur la période de détention, les éventuels impôts sur la PV etc...

 

Tu écris tout cela sur une jolie feuille excel, tu utilises la fonction TRI qui te fait un ROI et tu regardes le résultat. Tu le compare avec d'autres types de placement, livret A, assurance vie,
bourses etc... Et si le ROI n'est pas trop mauvais (c'est à dire + 2 % par rapport aux emprunts d'état à 10 ans), tu peux te dire que tu ne fais pas une trop mauvaise affaire.

 

 

 

 


 

 

 

toujours sur le sujet, je réalise les calculs de rentabilité dans lequel je compte bien entendu :
- taxe fonciere ( 1 mois de location )
- rotation des locataires ( je prends comme hypothese : 1 mois vacant par an )
- impacts sur l'impot revenu ( dans mon cas, ça fait 1,2 mois de location )
- frais entretien divers

 

au global, sur un an de location, il y en a 3 qui partent déjà dans les frais, impots et taxes le gros avantage cependant dans l'invest locatif, et de mettre en place un crédit, et de le faire payer par les locataires ...

 

 

 

 


 

 

 

au-dela de 150 mois de loyer, il faudrait des arguments supplementaires :
- interet pour une occupation familiale ulterieure (l'argument du gendarme)
- facilites d'emprunt a ne pas laisser inutilisees (l'argument de l'employe de banque)
- interet speculatif (l'argument de l'initie)

 

 

 

 


 

 

 

Comparaison locatif / assurancde vie :

 

 

 

On utilise un crédit pour cet invest locatif :

 

crédit = 1000 euros / mois
location = 450 euros / mois ( déduction faite des charges, taxes, impots, etc .. )

 

j'ai donc à ma charge 550 euros / mois.

 

 

 

Sans parler de l''inflation,

 

LOCATIF : Au bout de 15 ans, tu as paye 550*180 = 99 000 E. Tu as un appartement qui vaut a premiere vue 135 000 E.
ASSURANCE VIE : Si tu verses tes 550 E mensuels sur une assurance-vie a environ 4% nets, tu as dans 15 ans un capital d'environ 135 000 E.

 


Donc hors effet de l'inflation, c'est grosso-modo la meme chose pour cet exemple.

 

 

 

 


 

 

 

Ref : http://groups.google.fr/group/fr.misc.finance/browse_thread/thread/2b3c859d995eae8a/fcae2536fcad9e79?hl=fr=fcae2536fcad9e79

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Categories : Finance    Themes : Real Estate
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