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BANC D'ESSAI Quinze SCPI passées au crible

BANC D ESSAI Quinze SCPI passees au crible [ 12/03/10  - 17H45  ]

Quelques milliers d'euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI (sociétés de placement immobilier). Recommandé sur le long terme, le placement en " pierre papier permet de diversifier ses risques et de tabler sur un beau rendement.

AFP/Joel Saget

La SCPI (Société civile immobilière) collecte des fonds pour constituer un patrimoine immobilier. Elle fait appel public à l'épargne, après avoir obtenu l'autorisation de l'AMF (autorité des marchés financiers). Les sommes collectées sont affectées à l'acquisition d'immeubles, à usage commercial ou d'habitation, qui seront mis en location. La SCPI perçoit par l'intermédiaire de la société de gestion, des loyers, qu'elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges d'entretien, des travaux et des frais de gestion.

Un actif sous- jacent varié

Avec les fonds collectés, les SCPI peuvent acheter de la pierre commerciale ou d'habitation. Les bureaux, les bâtiments de logistique et les murs de magasins constituent le secteur de la pierre commerciale. Les professionnels distinguent les SCPI classiques (investies en bureaux et bâtiments de logistique) de celles investies en murs de magasins. Une distinction que l'on retrouve dans notre banc d'essai.

Les SCPI peuvent également acquérir des logements. Comme ce type d'actif immobilier dégage moins de rendement que la pierre commerciale, le législateur préfère l'assortir d'un régime d'encouragement à l'investissement locatif. Dernier en date : le dispostif Scellier.

Les avantages

En faisant un " pot commun " des biens immobiliers et des loyers, la SCPI présente des grands avantages par rapport à la détention d'un bien en direct.

Le fractionnement de l'investissement. " Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux, explique Daniel While, analyste SCPI à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de placement, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d'euros ". Par exemple, il faut moins de 300 euros pour souscrire une part de la SCPI Buroboutic investie en murs de magasins.

La mutualisation des risques. Qu'un actif immobilier devienne vacant ou qu'un locataire ne paie plus ses loyers, cet " accident " est dilué dans la masse.

La gestion déléguée puisque la SCPI est pilotée par la société de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d'envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris, selon les SCPI, entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.

La distribution trimestriels des revenus. Chaque trimestre, les associés perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la société. " Cette pierre sans souci est appréciée par les seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite, explique Laurent Flechet, président du Directoire de Ciloger. Actuellement, le rendement de nos SCPI investies en bureaux ou en murs de magasins tourne autour de 6% annuel, un joli score dans ce contexte de baisse généralisée des taux d'intérêt ".

La possibilité de financer à crédit la souscription des parts de SCPI. Lorsqu'il s'agit de SCPI classiques investies en bureaux ou en murs de magasins, l'associé peut faire jouer à plein l'effet de levier. " Compte tenu des taux de crédit actuels, le particulier peut quasiment rembourser son crédit amortissable avec les revenus versés par la SCPI, poursuit Laurent Flechet. L'idéal consiste à souscrire à crédit des parts de SCPI quelques années avant de partir à la retraite "

Les inconvénients

Un risque en capital. La valeur de la part peut baisser. Sur les 134 SCPI gérées par les 22 sociétés de gestion, 86 sont investies dans l'immobilier commercial. A la différence des logements, les bureaux et les murs de magasins dégagent un rendement élevé. L'an dernier, ce taux de rendement s'élevait en moyenne à 6%. Évaluées chaque année, la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pour maintenir ce rendement de l'ordre de 6%, des sociétés de gestion sont tentées de dévaloriser les valeurs de leurs parts, si les loyers baissent. Comme les obligations, les SCPI sont des produits de rendement, mais n'offrent pas de garantie en capital.

Une liquidité moyenne. N'étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs. Après les difficultés rencontrées dans les années 90, les professionnels ont mis en place de nouvelles règles améliorant la liquidité. Les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.

Attention, les SCPI " fiscales " comme par exemple celles donnant droit au dispositif Scellier, souffrent d'un manque de liquidité. L'avantage fiscal n'est accordé qu'au souscripteur d'origine. Alors que la durée de vie d'une SCPI Scellier tourne autour de douze ans, il faut compter au moins deux années supplémentaires pour qu'elle vende ses actifs immobiliers et reverse le produit de ces cessions aux associés.

La fiscalité

Comme la SCPI bénéficie de la transparence fiscale, l'associé est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

A l'instar de l'investissement en direct, une SCPI Scellier donne droit à la réduction d'impôt. Avec un bonus : l'associé bénéficie de la réduction d'impôt dès la souscription. En revanche, dans un investissement en direct, il doit attendre la livraison de l'immeuble, ce qui retarde le début de la défiscalisation de plusieurs mois.

La souscription

Sur la vingtaine de sociétés de gestion, la plupart sont filiales de banques. Pour les SCPI pilotées par ces filiales bancaires, il est possible de souscrire auprès des banques. Pas au simple guichet, mais dès lors qu'on est suivi par un attaché commercial. Dans la panoplie des produits bancaires, les SCPI sont considérés comme des produits " moyenne gamme ". Par conséquent, elles ne sont pas réservées à la gestion de fortune.

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI via des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels distribuent des SCPI de société de gestion indépendante comme par exemple Périal, Sofidy, UFFI. Mais également celles émanant de sociétés dans le giron de groupe bancaire : l'UFG, Ciloger.

Qu'elles soient classiques ou fiscales, les SCPI reposent sur un sous-jacent immobilier. A ce titre, il s'agit d'un placement à long terme à détenir pendant au moins une dizaine d'années.

5 SCPI classiques investies en bureaux

 


SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
Pierre Selection - BNP Paribas 6,96 % 17,89 % 252 BNP Paribas
Immobilière privée-France Pierre - BNP Paribas 9,04 % 17,50 % 270 BNP Paribas
Dauphi Pierre - Cabinet Voisin 6,46 % 16,49 % 293 CGPI
Sofipierre - Sofidy 5,33 % 15,01 % 465 CGPI
Selectipierre 2 - UFFI 7, 80 % 14,41 % 336,62 CGPI

(source : IEIF, d'après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

5 SCPI investies en murs de magasins

 


SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix   de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
BTP Immobilier- UFFI 6,88 % 13,54 % 371 CGPI
Actipierre 1- Ciloger 5,50 % 13,28 % 490 Banque Postale, Caisse d'Epargne
Buroboutic- Fiducial 6,02 % 12,68 % 255 CGPI
Foncia Pierre rendement- Foncia 6,0 % 11,40 % 780 CGPI
Immorente - Sofidy 5,60 10,20 305 CGPI

(source : IEIF, d'après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

5 SCPI Scellier investies en logement

 


Nom de la SCPI- Société de gestion Prix de souscription frais compris en euros Montant minimum de souscription en euros Distributeurs
Ciloger Habitat - Ciloger 600 600 Banque Postale, Caisse d'Epagne
Fructirésidence - Natixis 1.250 6.250 Banque populaire
Multihabitation 5-UFG 1.500 7.500 UFG, Crédit mutuel, CGPI
Pierre Avenir - BNP Paribas 1.000 10.000 BNP Paribas
Premely Habitat - Amundi 2.000 10.000 Crédit Agricole

(source : IEIF, d'après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle d'un placement sur sa durée. Il tient compte des dates d'achat et de vente de parts de SCPI, de la plus ou moins-value réalisée à la vente en fin de période, et des revenus versés aux associés pendant la période.

MARTINE DENOUNE, Les Echos

Ref : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300413114.htm

 



 


Profiter de la réduction d'impôt Scellier avec des parts de SCPI

[ 02/09/09  - 00H21  ]

Les sociétés civiles de placement immobilier dites "Scellier" commencent à voir le jour. Elles présentent plusieurs avantages par rapport à l'achat en direct d'immobilier locatif.

A l'instar du placement locatif dans le neuf, la souscription de parts de SCPI " Scellier " procure une réduction d'impôt étalée sur neuf ans et égale à 25% du prix, plafonné à 300.000 euros par an. Ce qui représente une économie d'impôt maximale de 75.000 euros. Accordée pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010, la réduction d'impôt tombe à 20% pour ceux effectués en 2011 et 2012.

Les SCPI " Scellier " commencent à voir le jour. L'occasion de rappeler que l'instruction fiscale (n°5 B-17-09, publié ci-dessous) du 12 mai 2009, précise que la base retenue pour le calcul de l'avantage fiscal correspond à 100% de la souscription. Dans les autres SCPI fiscales, investies en logement neuf, notamment celles en Robien, l'article 31 bis du CGI (code général des impôts) autorisait les associés de SCPI à pratiquer une déduction au titre de l'amortissement sur 95% du montant de la souscription versée en numéraire pour financer un investissement.

 

Les deux avantages des SCPI Scellier
1/ " Bien que l'investisseur soit soumis au plafond de 300.000 euros de souscription de parts, la SCPI peut investir dans des zones comme l'Ile-de-France où le montant d'acquisition unitaire de 300.000 euros est rapidement atteint,ce qui présente un avantage en terme de valorisation des biens ", explique Arnaud Dewachter, secrétaire général de l'ASPIM (association des sociétés de placement immobilier). 
2/ " L'autre attrait est fiscal : quelle que soit la date de souscription des parts, l'avantage fiscal s'applique le 1er janvier de souscription des parts. En revanche, dans un achat en direct, l'avantage fiscal ne s'applique qu'à la date d'achèvement de la construction ".

La base de souscription limitée à 300.000 euros par an

Le montant de la souscription pris en compte pour calculer la réduction d'impôt ne peut pas excéder pour un même contribuable la somme de 300.000 euros. Et si dans un souci de diversification des risques, le particulier souscrit des parts de plusieurs SCPI, le montant des souscriptions retenus pour déterminer ladite réduction d'impôt ne peut dépasser, le seuil des 300.000 euros par an.

" Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l'avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion ", précise l'instruction fiscale. Il s'agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles) .

La comparaison de l'investissement " Scellier " en direct et en parts de SCPI

 


En "direct" En parts de SCPI
Fiscalité réduction de 25% étalée sur 9 ans et dans la limite d'un achat de 300.000 euros effectué en 2009 et/ou en 2010. Durée de détention de 9 ans minimale, sous peine de la réintégration de l'avantage fiscal dans les revenus. réduction de 25% étalée sur 9 ans et dans la limite d'un achat de 300.000 euros effectué en 2009 et/ou en 2010.Durée de détention de 9 ans minimale, sous peine de la réintégration de l'avantage fiscal dans les revenus.
Plafond annuel d'investissement en actifs immobiliers 300.000 euros 300.000 euros
Assiette de calcul de l'avantage fiscal par rapport au montant de l'investissement 100% 100%
Date d'application de la réduction d'impôt date d'achèvement de la construction ou des travaux 1er janvier de l'année de souscription

Affectation de la souscription des parts

L'avantage fiscal est accordé aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI, à condition que 95% du produit de cette souscription soient exclusivement destinés à financer un immeuble éligible au dispositif Scellier. Prenons l'exemple d'une souscription de 1.000 euros, incluant 30 euros de frais de collecte et 50 euros de frais de recherche des investissements. La condition de 95% s'apprécie en retenant un montant de 950 euros. La condition d'affectation est donc satisfaite, si la SCPI affecte plus de 902,50 euros soit (95% x 950) de la souscription à un investissement éligible au dispositif Scellier.

Neuf ans de détention des parts

Comme dans l'investissement en direct, la détention de parts de SCPI Scellier est fixée au moins à neuf ans. Si par exemple, un contribuable réalise une souscription au capital d'une SCPI le 1er juin 2009. Cette souscription est affectée au financement de cent trente logements. Les contrats de location prennent effet au 18 novembre 2009 pour le premier de ces logements et au 1er janvier 2010 pour le dernier. Dans ce cas, le contribuable sera tenu de conserver ses parts jusqu'au 31 décembre 2018 (date d'expiration de l'engagement de location afférent au dernier logement mis en location). Attention, si l'associé cède tout ou partie de ses parts avant l'expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l'avantage fiscal est remis en cause en totalité.

MARTINE DENOUNE, les Echos

Ref : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300371842-profiter-de-la-reduction-d-impot-scellier-avec-des-parts-de-scpi.htm

 


 


Remarque : une bonne SCPI doit avoir une progression régulière des loyers et un rendement autour de 6%.

Ref : http://www.boursorama.com/forum-scpi-interressant-de-souscrire-scpi-d-ufg-370842588-1

 

Je souhaite investir dans un fond immobilier a rendement (SCPI - Société civile de placement immobilier)
( SCPI UFG Pierre, ACTIPIERRE 1 CILOGER...)


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Categories : Finance    Themes : Real Estate Investing
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