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Bien calculer le rendement d'un investissement immobilier

Investissement - immobilier locatif


doc/20091012002024_Rendement_investissement_locatif.xls

doc/20091012002222_Calcul_d_interet_de_pret.xls

doc/20091012002245_Fiscalite_immobilier_Locatif.xls



Simulation d'un investissement immobilier

http://www.anil.org/fr/outils-de-calcul/simulation-d-un-investissement-immobilier/index.html


Ref : http://www.retaill-and-co.com/article-investissement-immobilier-locatif-37127707.html


Suite à un investissement dans l'immobilier pour le mettre à la location, je publie les différentes étapes qui ont jalonnés l'acquisition et la mise en location. Vous arriverez à trouver quelques conseils et infos afin de déjouer certains pièges.

L'investissement immobilier ne se fait pas n'importe comment, tout le monde n'est pas forcement gagnant, vous devez vous donner un certain nombre de conditions qui seront à respecter pour que votre investissement devienne un placement rentable.


I- DEFINIR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Ou ? Qui ? Quoi ? Comment trouver ?
- Secteur géographique (campagne - banlieue - ville - centre ville)
- Le type de locataire ciblé, qui ne sont pas du tout les mêmes que vous soyez près d'une université ou près d'une zone industriel. L'approche sera différente, puisque le loyer ne sera pas payé par le locataire nécessairement (exemple : étudiant - loyer payé par les parents)
- Type de bien souhaité (en fonction de vos revenus et de votre apport) : studio T2, T3, T4 ou T5 ou équivalent F1, F2, F3, F4 ou F5, mais fonctionné toujours en mètre Carrez (pour calculer votre rentabilité) peut importe le type d'appartement, regardez uniquement la superficie en terme de mètre Carrez (surface moins importante que si le propriétaire indique le nombre de mètre carré).
- Prospecter dans les agences immobilières de votre ville (peu importe petite ou grande enseigne, chaine ou franchise, l'important c'est de trouver un bien), faire le tour des site internet (exemple PAP, ou www.seloger.com)

Combien ?
- Connaître, et s'informer de la tendance des prix des biens immobiliers sur 5 à 10 ans. Aidez vous des sites comme www.seloger.com (qui donne un indice des prix par ville), le site cotation immobilier (moins de références mais toujours intéressant à voir), et les différents magasine « hors série » qui paraisse en septembre de chaque année.
- Apprécier l'évolution des loyers selon l'IRL (Indice R des Loyer) et/ou contacter les agences immobilières pour avoirs quelques informations.
- Apport disponible - vous devez faire un arbitrage entre l'autofinancement total et l'emprunt à 110% (prix du bien immobilier + frais d'agence + acte notarié + travaux). En effet plus vous auto financerez votre bien et plus l'amortissement sera rapide et moins cela vous en coûtera en terme d'intérêt d'emprunt. Inversement, si vous empruntez la totalité, vous bénéficiez de peu de marge de manœuvre puisque votre mensualité représentera environ ou plus que le montant du loyer à percevoir et vous rencontrerez de grosses difficultés en cas de défaillance de votre locataire, ou même si vous ne trouvez pas de locataire), mais vous n'aurez rien à débourser de votre poche. L'effet de levier est maximal, et vous vous féliciterez d'ici 10 ans d'avoir réaliser cette opération sans un sous !

Des questions parmi tant d'autres
- Quel est l'objectif de cet investissement
- Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Les conditions financières et différents ratios d'un bon investissement immobilier locatif
- emprunter sur 10 ans. Si la durée est supérieur, l'opération devient alors de moins en moins intéressant puisque vous amortissez plus longtemps et donc vous prenez plus de risque de part cette augmentation du temps.
- Arbitrer au mieux entre emprunt à 100% et apport disponible
- Le taux de rendement (loyer annuel / prix acquisition > 8/10%) au dessous de 8% l'opération devient moins intéressante. ATTENTION : le taux de rendement n'est pas la rentabilité. Vous pouvez avoir un rendement de 8% et être déficitaire.
- Calculer la rentabilité mensuel et annuel. C'est à dire combien votre bien vous rapportera par mois, puis par an, déduit des travaux, taxe foncière, et autre impôts sur les revenus. (cf. Fichier Excel en bas de page pour calculer tout ces ratios).
- SEUL LA RENTABILITE est IMPORTANTE, le taux de rendement n'est qu'un simple indicateur.
- Connaître les futurs gros travaux à cours, moyen et long terme
- L'emplacement est un élément très important et déterminant. Celui-ci doit être situé à proximité des magasins, écoles, et transport. Avant d'acheter, vous devez penser (même si ce n'est pas du tout le cas à la date d'aujourd'hui, mais personne ne s'est ce que vous ferez d'ici 20 ou 30 ans) « Est-ce que je pourrai le revendre ? »


ATTENTION - vous n'êtes pas tout le temps gagnant sur un investissement locatif. Il y a des risques (payer le bien trop cher, ne pas trouver de locataire). Mais cette opération est plus intéressante qu'une assurance vie, puisque vous pouvez dés le départ emprunter une somme qui (en espérant) se valorisera dans les 10, 20 ans à venir. Et si nous prenons le cas de ne pas trouver un locataire sur toute la durée de l'emprunt, après avoir payer votre dernière échéance, votre bien vous appartiendra en totalité (vous vous construisez un patrimoine immobilier). Mais si à défaut vous trouvez un locataire pendant la moitié de ce temps, il participera à financer votre patrimoine immobilier.

ATTENTION - vous devez déjà bénéficier de marge de manœuvre (en terme de trésorerie) pour réaliser cette opération. Puisque si vous avez une grosse réparation à effectuer, et que vous ne pouvez y faire face, vous n'aurez pas d'autre choix que de devoir vendre votre bien immobilier (ou réemprunter), si vous l'avez acquéris avec un emprunt en totalité. Le montant du capital restant du sera (dans la tendance des prix actuel) sera supérieur au prix de vente. C'est à dire que vous solderez votre opération d'investissement avec une perte égal à la différence entre : le capital restant dû à la banque - le prix de vente du bien immobilier. Vous deviendriez ainsi ex-bailleur, pauvre et endetté pour solder un investissement foireux.



II - DEROULEMENT PAR ETAPE DE LA QUETE DU GRAAL

1er Etape : Etablir un plan d'investissement :
Pauser vous les questions QQOCC (voir plus haut)

2ème étape : La prospection :
- Contacter les agences immobilières, regarder sur internet les offres de biens

Les questions à pauser lorsqu'un bien vous intéresse :
Le prix
Les frais d'agence
Les frais de notaire
Le loyer actuel
Vide ou avec un locataire
Les travaux fais et à faire à court/moyen et long terme
La taxe foncière
Les raisons de la vente
La date de mise en vente
Les proposition déjà eu
Le prix affiché et le prix initial

Généralement l'agent immobilier vous indiquera qu'il a vendu le même bien la semaine dernière, et vous en proposera une visite d'un bien équivalent qu'il a en catalogue.

RAPPEL : Vous n'achetez pas un bien immobilier, ni un avantage fiscal, mais vous achetez avant tout un prix. L'investissement dans l'immobilier locatif, comme tout les placements, devient une bonne opération à partir du moment où celle-ci est rentable.

S'il vous pause des questions sur votre investissement, cité les conditions dans lesquels vous souhaitez acheter. S'il vous dit que cela ne fonctionne plus ou pas comme ça, l'agent essai tout simplement de vous faire passer la pilule parce que lui « agent immobilier » est plus avisé qu'un simple particulier qui souhaite investir dans la pierre. Respectez vos conditions, les agents immobilier et autres intervenants ne cherchent qu'a vendre leurs produits en catalogue.

Lorsque toutes les questions ont été pausés et que les réponses respectent vos conditions, faites une visite, et pausez vous la question : habiteriez vous dedans ? Regardez de plus près les petits travaux qui seront nécessaire à réaliser pour la mise en location.


3ème étape : Faire une proposition et négocier le bien


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Connaître les impératif du vendeur
Marge de négociation
Comment négocier
Qu'est ce que vous pouvez négocier


4ème étape : Le financement
Pour cette partie vous n'avez pas besoin de votre banque, des ratios et calculs peuvent être fait par vous même et vous évitera de perdre du temps.

Votre capacité d'emprunt :
Vos revenus annuel fixe et permanent (sans les primes)
= vos revenus total

Vos crédits (consommation, voiture, immobilier) et/ou votre loyer (en effet vous pouvez faire un investissement locatif sans être propriétaire de votre résidence principal)
= vos crédits

Taux d'endettement
Vos crédits / Vos revenus *100 = taux d'endettement
Celui-ci doit être inférieur à 33% pour pouvoir emprunter à nouveau (marge de négociation à voir avec votre banque)


Votre capacité d'emprunt en vue de votre investissement locatif :
Vos revenus annuel fixe et permanent (sans les primes) + 70% des loyers annuel (sans les charges)
= vos revenus total

Vos crédits (consommation, voiture, immobilier) et/ou votre loyer (en effet vous pouvez faire un investissement locatif sans être propriétaire de votre résidence principal) + montant du prêt immobilier pour l'investissement locatif
= vos crédits

Nouveau Taux d'endettement
Vos crédits / Vos revenus *100 = nouveau taux d'endettement
Celui-ci peut être supérieur à 33% puisque votre prêt (immobilier locatif) n'est pas une « vrai » charge. Le taux d'endettement peut ainsi atteindre 40%, voir davantage (50 et même jusqu'à 100%) lorsque vous renouvellerez l'opération au fil des ans, les crédits contractés, devenant des crédits en cours, ou bientôt échus.



5ème étape : L'acte notarié

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Categories : Finance    Themes : Investing Real Estate
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