Discovering what life is about

Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d'emprunt ?

Lundi 10 novembre 2008
Peut-on arrêter la chute des prix en baissant les taux d'emprunt ?

La FED a dernièrement ramené son taux directeur à 1% et la Banque d'Angleterre a réduit le sien de 150 points de base pour le ramener à 3,00%. De notre côté, la Banque Centrale Européenne (BCE) a baissé pour la deuxième fois son principal taux directeur de 50 point en l'espace d'un mois. Celui-ci s'établit désormais à 3,25 %, contre 4,25 % début octobre.

Les taux directeurs des grandes banques centrales sont donc clairement orientés à la baisse. Les taux de crédit à l'habitat vont sans doute plus ou moins suivre le mouvement. La question qui vient à l'esprit est de savoir si une baisse des taux d'emprunt peut arrêter la chute des prix de l'immobilier ?

Peut on arreter la chute des prix en baissant les taux d emprunt


Le graphique que vous allez découvrir ci-après montre la sensibilité du prix d'équilibre en fonction du taux d'emprunt et de la croissance des prix de l'immobilier. Le prix d'équilibre correspond ici au Prix d'achat qui permet d'obtenir un retour sur investissement en 5 ans. Autrement dit, au-delà de cette période de 5 ans, le propriétaire occupant payera un Equivalent Loyer (EL) inférieur à celui de la solution location : Il commencera à gagner de l'argent par rapport à la solution location. Pour construire ce graphique j'ai utilisé le simulateur Simulateur Achat-Location version 8.1 avec le paramétrage suivant:

• Loyer de départ hors charge (L0)= 1000€ (Le montant peut être quelconque)
• Croissance des loyers 2,9% par an (Pour 2008 on s'oriente plutôt vers 2%)
• Croissance des prix variable entre -4% et +5,5% par an
• Taux d'emprunt variable entre 3% et 7%
• Assurance associée au prêt = 0,4% du capital restant dû
• Taux de Placement net du capital = 90% du taux d'emprunt (4.55% pour un taux d'emprunt
de 5,05%)
• Frais de notaire 7%
• Frais d'agence 5% (à la revente)
• Durée de l'emprunt 15 ans
• Apport personnel de 30%
• Taxe foncière = un loyer par an (L0 au départ)
• Frais d'entretien et de réparation = un loyer par an (L0 au départ)
• Durée d'investissement de 5 ans (revente au bout de 5 ans)

Peut on arreter la chute des prix en baissant les taux d emprunt


Le point bleu sur le graphique correspond aux conditions moyennes d'un achat immobilier réalisé en août 2008 : Prix= 262 loyers et taux d'emprunt fixe à 5,05% sur 15 ans.

La courbe rouge montre que pour une croissance des prix de 5,5% par an et un taux d'emprunt de l'ordre de 5%, un propriétaire occupant payera un équivalent loyer inférieur à celui de la solution location si le prix d'achat de son logement est en dessous de 340 loyers. Avec des taux d'emprunt de 3,5%, ce prix d'achat peut sans problème monter à plus de 760 loyers ! Le prix d'équilibre est donc extrêmement sensible au taux d'emprunt. Vous comprenez certainement mieux pourquoi les prix ont monté très fort entre 1998 et 2007. C'est l'effet bulle par la baisse des taux d'emprunt. Le taux d'emprunt est comme un accélérateur: Il suffit de le baisser un peu pour booster la rentabilité, donc la demande et les prix.

Regardons maintenant ce qui se passe lorsque l'on est dans une situation de baisse des prix.

La courbe bleue correspond à une baisse des prix de 4% par an, soit une baisse cumulée de 22% sur 5 ans. On voit immédiatement la différence: le prix d'équilibre est proche de 100 loyers et il est très peu sensible à la variation du taux d'emprunt. On constate un phénomène de basculement qui verrouille le marché dans un cycle de déflation : La baisse des taux ne fonctionne plus. Comment peut-on expliquer cela ? Le mécanisme est en réalité très simple à comprendre. L'achat d'un logement conduit à payer des frais qui dès le départ font perdre de l'argent : les frais de notaire, les frais d'agence, la taxe foncière qu'il faut payer tous les ans etc. Seule une croissance significative des prix permet d'effacer plus ou moins rapidement ces pertes, alors qu'au contraire une baisse des prix a pour effet de les augmenter.

Vous avez donc compris que pour moi la baisse des taux ne changera rien. Les prix continueront leur chute. Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ? La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque les prix du marché seront cohérents avec le prix d'équilibre calculé pour une croissance nulle (Prix stabilisés). C'est la courbe rose qui correspond à cette situation. On voit que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%. Une telle chute des prix ne semble absolument pas impossible lorsqu'on regarde leur évolution sur une longue période (voir le graphique suivant).

Peut on arreter la chute des prix en baissant les taux d emprunt

Il faut donc retenir que dans la phase ascendante d'une bulle immobilière, la hausse des prix entretient la hausse (il faut acheter maintenant car demain les prix seront encore plus élevés) et la baisse des taux a pour effet d'amplificateur cette hausse. Au contraire, dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas) et la baisse des taux d'emprunts est pratiquement sans effet sur le marché.

par Marc Candelier

Ref : http://www.marc-candelier.com/article-24603607.html

---
Categories : Finance    Themes : Real Estate
Share |
add a comment...

0 Comment

Leave a Comment


Warning: fsockopen(): php_network_getaddresses: getaddrinfo failed: Name or service not known in /homepages/34/d189745708/htdocs/enote/engine/core/seo-ping.php on line 31

Warning: fsockopen(): unable to connect to rpc.weblogs.com:80 (php_network_getaddresses: getaddrinfo failed: Name or service not known) in /homepages/34/d189745708/htdocs/enote/engine/core/seo-ping.php on line 31