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Immobilier : quel scénario de crise ?

Immobilier : quel scénario de crise ?
[ 12/09/08 - 14H51 ]

 
Avec le retournement du marché immobilier, le nombre des transactions chute et les prix baissent, surtout depuis l'été, aussi bien en région parisienne qu'en province. Quels conseils donner aux acquéreurs et aux vendeurs ? Quelles seront les conditions de crédit d'ici la fin de l'année ? Véronique Riches-Florès, chef économiste Europe à la Société Générale et Henry Buzy Cazaux, délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier ont répondu à vos questions. Lire le compte rendu

QUENNOUELLE: Quel scénario peut-on envisager pour les prochains mois concernant l'immobilier résidentiel en France ?

Veronique_Riches_Flores: Les perspectives sont mauvaises. L'environnement économique se détériore très rapidement, et tout particulièrement, celui des ménages. Les pressions à la baisse sur le pouvoir d'achat réduisent considérablement la solvabilité des acquéreurs potentiels et les pratiques des banques en matière de distribution de crédits se sont très fortement durcies. Tout ceci augure de la poursuite de la correction en cours et a toutes les chances de faire baisser les prix au niveau national dans des proportions moyennes de 15 à 20%.

 

Eco: Bonjour, d'après vous, quelles seront à court terme les impacts de la crise financière sur les politiques de prêts des banques françaises?

VRF - La crise financière a des effets sur la capacité d'octroi des crédits des banques. Leurs actifs sont dévalorisés et pèsent sur la politique de crédit. La montée du risque augmente le coût de financement des établissements bancaires qui ont des difficultés à se procurer les liquidités dont ils ont besoin. Le coût de ces liquidités n'a cessé d'augmenter depuis l'éclatement de la crise bancaire, en août 2007. La crise a donc un double effet sur le coût et sur l'offre de crédit.

fiona: Vous pensez à une baisse des prix de l'ordre de 15 à 20%. Pouvez-vous préciser l'échéance?

Veronique_Riches_Flores: L'ajustement devrait se faire dans les 18 à 24 prochains mois avec, toutefois, des écarts sensibles entre les différentes régions, à la fois dans le timing et dans l'ampleur de la correction. Le marché est globalement plus affecté en province où la baisse des prix est déjà largement entamée. Il résiste mieux dans la région parisienne où les excès passés ont été moins importants que dans certaines régions. Le repli des prix parisiens devrait être à la fois plus tardif et plus limité. On peut tabler aujourd'hui sur une correction de l'ordre de 5 à 10% pour le marché parisien, entre le pic tout récent et le point barre à horizon des 24 prochains mois.

Juliette: Quels vont être les mécanismes de répercussion de la crise bancaire actuelle sur

1/ les banques françaises (quel est le montant des engagements de la Société Générale dans les banques américaines?)

2/ sur le marché de l'immobilier dans un second temps?

Veronique_Riches_Flores: La crise financière actuelle agit sur la situation des banques françaises par différents canaux. 1) La défiance des investisseurs et l'assèchement des liquidités. A ce titre, les banques françaises, comme leurs homologues étrangères, souffrent du renchérissement du coût des liquidités. 2) Par la détention d'actifs américains (subprimes et autres...) ayant aujourd'hui perdu beaucoup de leur valeur initiale. Le bilan des banques s'en trouve affecté. Les banques françaises sont plutôt moins exposées dans leur globalité à ce phénomène que beaucoup d'autres banques européennes. 3) Sur leur capacité à octroyer des prêts de manière aussi large que par le passé. Ce résultat étant tout à la fois celui de la détérioration de leur bilan, mais également d'un environnement économique très déprimé. Le ralentissement du marché immobilier s'en trouve forcément affecté. La crise financière amplifiera, c'est certain, au moins à brève échéance, le retournement immobilier.

alain: Les besoins en liquidités de certaines sociétés d'assurance peut- il entraîner des ventes d'actifs immobiliers susceptibles d'accelerer la baisse des prix ?

Henry Buzy-Cazaux - La question peut concerner non seulement les grandes sociétés d'assurances, mais aussi les établissements financiers, qui ont tous un patrimoine immobilier significatif. Il y a peu de chance, dans les circonstances actuelles, pour que ces investisseurs institutionnels arbitrent leur patrimoine physique aujourd'hui. Ils seraient conduits à des dépréciations d'actifs qui viendraient affecter trop lourdement leurs bilans. Tout porte à croire qu'ils vont tenter "de faire le gros dos", et d'attendre des temps meilleurs. En clair, la crainte que vous avez de voir le marché des logements - qui constitue la portion congrue du patrimoine institutionnel -, ou le marché des bureaux tirés vers le bas par l'arrivée massive de biens à la revente ne me paraît pas fondée.

Patience: Pour éviter que le blocage du marché ne dure, ne pensez-vous pas que la communication de la Fnaim, bien trop optimiste depuis des années, se doit de changer radicalement ? Que dites-vous aux futurs vendeurs immobiliers et fonciers pour leur expliquer et leur faire comprendre qu'il va falloir qu'ils baissent leurs prix dans les mêmes proportions que la baisse du pouvoir d'achat immobilier des acheteurs potentiels ?

HBC - La communication sur le marché, qu'il s'agisse de celle de la FNAIM ou de tout autre acteur économique, ne doit être ni optimiste ni pessimiste. Elle doit s'attacher à décrire la réalité du moment. En l'occurrence, notre communication s'est infléchie très récemment, nous ne le nions pas, tout simplement car la réalité a changé de façon soudaine et brutale. Entre la diffusion de nos dernières statistiques trimestrielles au début du mois de juillet et nos messages les plus récents, l'activité de la revente comme celle, d'ailleurs, de la commercialisation des logements neufs, a connu un ralentissement extrêmement fort. Globalement, c'est au cours de l'été que les agents immobiliers comme les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles ou les aménageurs ont senti qu'on changeait d'époque. La raison est à rechercher du côté des banques, qui ont considérablement modifié les conditions de distribution des crédits, à la fois aux professionnels de la construction et aux ménages. Aujourd'hui, on peut dire que sur un nombre croissant de marchés régionaux, une opération sur quatre est compromise par un refus de prêt, qui aurait été octroyé il y a encore cinq ou six mois. Dans ces circonstances, il est certain que la FNAIM se devait de tirer la sonnette d'alarme. La baisse du volume d'activité que constate bon nombre de nos adhérents entraînera une baisse de prix. Les propriétaires vendeurs doivent évidemment réviser leurs prétentions à la baisse.

totore75: J'abonde dans le sens de Patience : M. Buzy-Cazaux, ne trouvez-vous pas qu'il est indécent que M. Palincourt ait poussé des ménages à l'achat en début d'année, et tout à coup, en un mois, change de discours pour leur expliquer que la valeur de leur bien acheté, sur ses conseils, en début d'année, a déjà perdu 10% en même pas un an ? Ne doit-on pas attendre un minimum de déontologie de la Fnaim dans sa communication à un public qui n'est pas forcément toujours à même de décortiquer le vrai du faux ?

HBC Les circonstances économiques qui pénalisent le marché immobilier français sont autant exceptionnelles qu'elles étaient imprévisibles. Pour autant, deux observations: le marché du logement répond à des besoins et il est très rare que des acquéreurs aient intérêt à différer un achat; en second lieu, neuf acquisitions sur dix se font grâce à la revente préalable d'un bien, et il est clair que ceux qui achètent dans un marché haussier sont aussi des vendeurs favorisés par l'évolution du marché.

VRF - Pour alimenter le débat, il est vrai que le retournement conjoncturel est d'une rare violence et que beaucoup d'analystes, dans tous les domaines, ont été incapables de l'anticiper. Il n'en reste pas moins que le marché immobilier ne pouvait pas continuer sur la lancée de ces dernières années indéfiniment et que beaucoup d'économistes avaient identifié de longue date les risques d'ajustement à la baisse du marché. Comme toujours, la difficulté étant de prévoir avec précision la date du point de retournement.

Fred: Le président de la FNAIM demande au gouvernement de faire ce qu'il peut pour enrayer la crise. L'Etat n'a-t-il pas sorti ses armes trop tôt en mettant en place le crédit d'impôts? Ou alors, a-t-il repoussé l'échéance de l'éclatement de la bulle en mettant en place cette mesure?

VRF - Je dirai plutôt que la mesure du gouvernement a été prise bien trop tard par rapport au cycle immobilier. C'était d'ailleurs l'un des principaux reproches adressés puisque cette mesure, en dopant les ventes à un moment où le marché était à l'évidence en surchauffe, avait toutes les chances de précipiter la fin du cycle.

HBC - Il est clair qu'au moment où cette mesure a été prise, elle ne pouvait qu'avoir une efficacité très réduite étant donné que les prix continuaient à monter et qu'on savait que la hausse des taux allait être décrétée. Elle n'a que très peu resolvabilisé les ménages. Aujourd'hui, ce qu'il faut faire est d'un tout autre ordre. Je ne vois que deux mesures puissantes pour soutenir l'activité: dans le neuf, le souhait de Christine Boutin d'une TVA à taux réduit est évidemment la bonne solution, dans l'ancien, il me semble qu'il faut d'urgence rassurer les prêteurs en créant un fonds de garantie pour l'accession privée. De cette manière, les banques auront de moindres exigences vis-à-vis des emprunteurs en matière d'apport initial, rallongeront la durée des crédits et minoreront la prime de risque qui est dans les taux d'intérêt - désormais entre 5,5 et 6%.

Dadou: Qu'en est-il du foncier et quel peut être l'impact d'une crise immobilière sur le prix des terrains à bâtir?

HBC Il faut s'attendre sur ce sujet à une conséquence vertueuse de la crise que nous connaissons. En moyenne, dans toute la France, le prix des terrains a baissé de 20 à 30%. Nous en verrons les effets sur le prix au mètre carré dans dix-huit mois à deux ans. Même sur les marchés tendus, qui pour certains n'avaient jamais enregistré de baisse, on voit des diminutions de prix de l'ordre de 10% (Pays Basque, Pays de Gex ou encore région PACA).

KiKiTiTi: Vu la situation actuelle, je pense à vendre mes biens immobiliers et à devenir locataire en attendant une baisse encore plus prononcée. Puis revenir au marché immobilier quelques années plus tard (voire plus) pour une nouvelle acquisition avec des prix beaucoup plus bas. Selon vous, cette stratégie sera-t-elle optimale ?

VRF - C'est en tout cas une stratégie tentante si vous en avez les moyens. Les phases de baisse du prix de l'immobilier sont toutefois, en général, très rapides: le point bas pourrait intervenir avant que ne s'écoulent beaucoup d'années. Prévoyez dans ce cas un bail de location qui ne soit pas trop contraignant, les opportunités d'achats très intéressants pouvant apparaître très rapidement dans un contexte de récession économique.

HBC - Deux observations. Il semble que votre décision soit dictée plus par la volonté d'optimiser votre patrimoine que par des besoins de liquidités. Et dans ce cas, je trouve que votre projet aurait été fondé il y a six mois ou un an, mais qu'il ne l'est plus puisque la tendance des prix est résolument orientée à la baisse. Ensuite, la plupart des investisseurs oublient de se poser cette question: dans quoi réinvestirez-vous les sommes que vous avez tirées de la réalisation de votre patrimoine immobilier? Je doute que vous soyez tenté par la Bourse... Il ne vous restera guère que la consommation, qui ne répond sûrement pas à vos objectifs à long terme.

pbrunet: Beaucoup de personnes affirment en parlant de la baisse qu'une 'mauvaise période' est à venir. Au contraire, ne repart-on pas vers un cycle vertueux où le prix des biens se situera de nouveau à des niveaux abordables (où des jeunes couples cadres-sups pourront se payer plus qu'un 2 pièces de 40m2 à Paris ...) ? La montée de ces 10 dernières années n'a elle pas été alimentée par les spéculations (on n'achète que dans l'optique de revendre 2-3 ans après avec une plus-value) et poussée par des prêts accordés à des ménages pas toujours solvables ?

VRF - C'est en effet mon avis. La hausse des prix est allée trop loin et une correction, aussi douloureuse soit-elle, est nécessaire à l'assainissement de ce marché. La baisse des prix devrait permettre, effectivement, de resolvabiliser une partie d'acquéreurs potentiels qui, aujourd'hui, n'ont plus accès à ce marché. En ce qui concerne la spéculation, les conclusions ne sont pas claires. Le marché français a ét??, ces dernières années, beaucoup moins spéculatif qu'il ne l'a été durant le précédent boom immobilier (fin des années 1980). Les investisseurs du cycle présent ont réalisé, dans leur grande majorité, jusqu'à une période relativement récente, des investissements de long terme destinés à compenser la faiblesse des rendements d'autres supports d'investissements et à se prémunir, sur le long terme, contre les effets démographiques liés au vieillissement de la population et à la baisse des retraites. Le marché ne s'est révélé spéculatif qu'au tout dernier trimestre de ce cycle.

HBC - Cent fois d'accord sur les conséquences heureuses de la baisse des prix: en gros, 10% de moins sur les prix, ce sont 15% de ménages en plus qui peuvent devenir propriétaires. Ce sont aussi des ménages qui vont pouvoir acheter une pièce de plus ou se rapprocher du centre-ville de leur choix. S'agissant de la spéculation, je souscris à ce qui a été dit: le marché, depuis huit ans, a été sous-tendu par des achats réalisés par les particuliers pour leurs besoins d'habitat ou d'investissement, alors que le dérèglement de la fin des années 1980 était essentiellement dû à des opérateurs professionnels, marchands de biens ou promoteurs. Je ne sais même pas, en ce qui me concerne, si ces derniers mois ont vraiment été marqués par la volonté de spéculation.

Que sa chute: Les acquéreurs potentiels solvables ne sont pas dupes de la situation actuelle : ce marché est cyclique et cette crise est plus grave que celle des années 90. Dans ce contexte, que pensez-vous de l'incidence sur le marché des mises en ventes de résidences principales liées à un départ massif à la retraite ?

HBC: Bien sûr, nous assistons à un vieillissement de la population, mais il n'est pas prouvé qu'il entraîne une arrivée massive de logements à la revente. En ce qui concerne la gravité de la situation, en revanche, je partage votre avis: parce qu'elle est internationale, financière et énergétique, la crise actuelle est autrement plus inquiétante que la crise immobilière que nous avons connue au début des années 1990. D'ailleurs, nous ne connaîtrons l'issue de nos tourments que lorsque nous serons fixés sur les possibilités des établissements financiers en matière d'achat de la ressource et sur leur psychologie pour les années qui viennent.

VRF - Je confirme que nous ne voyons, sur le plan économique, aucun signal démographique au retournement actuel du marché immobilier. Les départs à la retraite massifs pour les années à venir se solderont sans doute par des transferts importants de biens, par une réduction de la taille des biens et donc, la mise en vente sur le marché de surfaces plus généralement destinées à des familles ou à des actifs. Ce phénomène n'a toutefois pas de raison de pénaliser le marché dans sa moyenne. Il créera d'autres besoins. Par ailleurs, la démographie française est l'une des plus dynamiques en Europe. les taux de fécondité sont les plus élevés et la taille des familles françaises ne devrait pas se réduire significativement dans les vingt prochaines années.

pad: Cette crise immobilière ne trouve-t-elle pas aussi sa cause dans l'achat par les banques ayant acquis depuis des années des agences, des portefeuiles de gestion en faisant des surenchères et en cassant les marchés locaux ( FONCIA: Banques Populaires, Crédit Agicole Square Habitat ), etc. ?

HBC - On ne peut pas nier que les institutions financières françaises aient réalisé des acquisitions d'entreprises immobilières, tous secteurs confondus (transactions, administration de biens, promotion, courtage financier, franchises, constructeurs de maisons individuelles) en haut de cycle. Lorsqu'on voit l'évolution des valeurs de ces entreprises, lorsqu'elles sont cotées en Bourse, on peut être certain que ces grands investisseurs conçoivent quelques remords, en tout cas, sur le prix qu'elles ont payé comme ticket d'entrée dans l'immobilier en tant qu'opérateurs. Je ne suis pas loin de penser que cette situation ajoute aux conséquences de la crise américaine sur le moral des banques françaises, et les incline à se retirer de l'immobilier, qu'elles chérissaient naguère. Il faut d'urgence, si tel est le cas, qu'elles reviennent à la raison. Je crois pouvoir dire que toutes les entreprises qui ont fait l'objet de ces rachats sont de belles entreprises et le révéleront sur le long terme. Il serait injuste qu'une vision à court terme des banques françaises pénalise les ménages qui ont besoin d'être financés ou encore les promoteurs qui ont besoin qu'on soutienne leur activité.

VRF - Je crois que cette crise tient avant tout à une longue période d'excès de crédits à tous les niveaux. Les taux d'intérêt bas, maintenus par les banques centrales sur des niveaux destinés à soutenir la croissance, ont eu un effet d'emballement sur la dette des agents qui, aujourd'hui, explique largement la crise. Comme toute période d'excès, les dérives se retrouvent dans de nombreux domaines qui ont tous participé à exacerber les tensions à la hausse des prix et qui aujourd'hui exacerbent la correction à la baisse.

marine78: Compte-tenu de la crise financière actuelle, quelles sont les conditions d'obtention de prêts relais pour les particuliers déjà propriétaires qui souhaitent faire construire ou acheter plus grand ? Quelle quotité de crédit par rapport à la valeur estimée du bien?

HBC - Je vais être plus catégorique que vous. La plupart des banques refusent aujourd'hui de consentir des prêts relais, ayant des craintes, à mon avis infondées, sur l'évolution du prix des biens revendus. Pour celles qui, néanmoins, continuent à distribuer ces produits, il est rare qu'elles prêtent au-delà d'une quotité de 70% du prix du bien.

Lancelot: L'histoire ne se répète jamais mais lors de la dernière crise immobilière durant les années 1990, la phase de correction s'était étalée de 1993 à 1998 (soit 5 ans) et la baisse moyenne avait été de 35 à 40 % . Sachant que la hausse de ces huit dernières années a été d'un niveau jamais atteint dans le passé (140 % en province et 180 % à Paris), la correction à venir ne risque-t-elle pas d'être elle plus forte ?

VRF - Vous faites référence à l'histoire du marché parisien des années 90 et non pas du marché national, dans sa moyenne. A cette époque, Paris avait connu une bulle spéculative d'une ampleur exceptionnelle qui a, effectivement, tiré les prix à la baisse pendant plusieurs années. Le marché parisien n'est pas du tout dans la même configuration aujourd'hui. Les hausses de prix réel ne sont pas comparables à ce que nous avions connu à l'époque. Les baisses de prix à venir devraient donc être moins marquées. Le bilan pour certaines régions de province est beaucoup plus préoccupant. Dans beaucoup de régions, il est vraisemblable en effet que le mouvement de correction se poursuive encore pendant plusieurs trimestres. Mais le pic sur la plupart de ces marchés a été dépassé depuis un an environ. Nous aurons probablement, en moyenne, en définitive, une phase de correction de l'ordre de trois années.

HBC - Je pense en effet que la correction des prix se fera sentir encore en 2009 et en 2010. J'imagine deux scénarii: le plus optimiste table sur un desserement des conditions de crédit que nous connaissons depuis quelques mois et aboutirait à une baisse des valeurs vénales de l'ordre de 7 ou 8% par an au cours de cette période. Il y aura bien sûr une grande disparité. Les marchés qui ont le plus augmenté subiront la plus forte correction, tandis que les autres enregistreront une moindre décote. Dans le deuxième scénario, auquel je ne veux pas croire et que les pouvoirs publics doivent tout faire pour éviter, les banques resteraient contractées vis-à-vis de l'immobilier et des emprunteurs, et dans ce cas, la correction sur les prix serait sans doute nettement supérieure.

 

Ref : http://www.lesechos.fr/info/chats/300292429-immobilier-quel-scenario-de-crise-.htm

 

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