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Spécial crises (4) : le krach immobilier de 1991

Quatrième volet de notre série de l'été sur les grandes crises économiques et financières de notre histoire. Aujourd'hui, retour sur le krach immobilier de 1991.

Bulle, krach, boum... L'immobilier est un des rares sujets qui a toujours fait couler beaucoup d'encre. Que l'on soit dans une phase haussière ou baissière, l'immobilier touche tout le monde : les particuliers, les entreprises ainsi que les investisseurs. En 1991, la France a connu l'une de ses plus graves crises immobilières, après plusieurs années de croissance des prix. Désormais, une certaine fébrilité se fait sentir à chaque mouvement de hausse ou de baisse, laissant présager le spectre d'un nouveau krach immobilier...

 

A l'origine, la formation d'une bulle. On ne connaît l'existence d'une bulle que lorsque celle-ci a éclaté, a-t-on coutume de dire sur les marchés financiers. Selon Joseph Stiglitz, prix Nobel américain d'économie en 2001, une bulle spéculative un état du marché dans lequel « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain ». Une bulle immobilière est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers, sans rapport avec les fondamentaux économiques (salaires, rendement locatif). C'est cet écart entre la hausse des prix et les fondamentaux du marché que l'on distingue une bulle spéculative d'un simple marché haussier. C'est exactement ce qu'il s'est passé à la fin des années 80 lorsque les prix immobiliers ont commencé leur ascension.

 

Ensuite, le mouvement de spéculation. De 1987 à 1991 le marché immobilier connaissait une véritable flambée des prix. Cette progression a été favorisée par plusieurs facteurs. Tout d'abord, le gouvernement de l'époque a voté la déréglementation des loyers permettant ainsi une augmentation de la valeur locative. On a pu également constater une arrivée en force des investisseurs étrangers ainsi que des facilités pour les créations de bureaux. Ces fondamentaux économiques, favorables et durables, ont donc engendré une forte hausse des prix. Il faut aussi souligner le rôle non anodin des médias dans la mesure où chaque semaine un journal annonçait en couverture la vigueur du marché immobilier et l'intérêt d'y investir. Ceux-ci expliquaient à l'époque que la rentabilité d'un bien immobilier ne dépend pas uniquement de la valeur locative du placement, mais aussi des plus-values. Les investisseurs ont donc commencé à prendre en compte ces plus-value potentielles dans leur simulation d'achat.

 

Enfin, la chute du marché immobilier. En 1991 a débuté un autre événement d'ampleur, la guerre du Golfe. Celle-ci a généré une réaction de prudence de la part des investisseurs qui ont recherché à limiter les risques. Les prix de l'immobilier ont arrêté de croître. Le marché a donc commencé à ralentir, les simulations sur les éventuelles plus-values étant moins pertinentes. A partir de là, l'inquiétude s'est accélérée et les ventes se sont arrêtées brutalement. Cette chute vertigineuse a touché toute la France mais a eu des répercussions dramatiques essentiellement sur Paris et la Côte d'Azur, où par exemple, les prix ont baissé de 40,4 % entre 1991 et 1998 sur la Capitale. Le dégonflement de la bulle peut être lent (cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité des biens), ou rapide dans le cas d'un krach immobilier. S'en est suivi une période, de 1992 à 1996, où les prix de l'immobilier ont poursuivi leur chute pour finir par atteindre un plancher et se stabiliser en 1996, avec une valorisation en adéquation avec les fondamentaux et l'économie du pays.

 

1991-2007 : même schéma ? Après la crise des subprimes aux Etats-Unis et ses conséquences sur l'ensemble des bourses et des économies mondiales, nous pouvons nous demander si nous allons revivre un krach boursier comme en 1991. La situation américaine est, pour le moins, loin de rassurer. En effet, Wall Street est en baisse de 20% sur un an, le CAC 40 à son plus bas niveau depuis trois ans, sans compter les incertitudes touchant les agences hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac en pleine dégringolade et General Motors au bord de la faillite. Aux Etats-Unis, le doute n'est plus de mise, la bulle immobilière a bien éclaté. Déjà en recul de 19% sur un an et demi, les prix immobiliers n'ont pas fini de dégringoler outre-Atlantique, où il n'y a pas de potentiel de rebond avant le premier semestre 2009. Le plan de relance de 145 milliards de dollars (1% du PIB), adopté par George W. Bush en janvier dernier, risque d'être totalement transformé en épargne, comme ce fut le cas avec le plan Barre de 1979. Certains experts européens ne cachent plus leur pessimisme, affirmant que la bulle immobilière en Europe va éclater. Nombreux sont ceux qui attendent une baisse généralisée des prix de l'immobilier, plus particulièrement en province. Mais comme nous le disions en préambule, on ne connait l'existence d'une bulle que lorsque celle-ci a éclaté... L'avenir nous le dira.

 

 

Lucie Morlot

 

Ref : http://www.boursorama.com/infos/imprimer_news.phtml?news=5760207

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