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Défiscalisation De Robien : Illusions et déboires.

Défiscalisation De Robien : Illusions et déboires.


Ce document a été établi afin que les futurs sounoscripteurs d’un programme "clé en main" de dé fiscalisation De Robien puissent prendre connaissance de ce que peut cacher une offre commerciale, a priori alléchante, associant propriété immobilière, crédit d’impôt … ar-naque et es-croquerie.

Chronologie des faits :

Etape 1 : Le démarchage.
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Nous sommes en Juillet 2002, je reçois un coup de téléphone sur mon lieu de travail, d’un organisme, I.F.B., se présentant comme conseiller en patrimoine, spécialisé dans la réduction d’impôts. Après quelques questions sur mes revenus (salariaux et immobiliers) rendez-vous est pris afin de me proposer la solution « la plus appropriée » à ma situation financière et fiscale.

Le 27 Juillet 2002, se présente la soi-disant conseillère, une femme début cinquantaine, correctement habillée et d’une politesse toute commerciale. Elle me présente sa société, basée à Toulouse. Elle m’explique que les meilleurs spécialistes du groupe se sont penché sur mon cas (déjà ?), et qu’ils sont arrivé à la conclusion que la solution adéquate est : La défiscalisation Besson (De Robien n’est venu qu’un an après) au travers de l’acquisition et la location d’un bien immobilier.

Je lui fais remarquer que dans la situation actuelle, l’achat d’un appartement était inconcevable, car le taux d’endettement dépasserait le plafond que m’autorisait la banque.
Elle me déroule alors le concept du clé en main : Je ne m’occupe de rien !!! Le bien est acheté avec un contrat de gestion par un organisme tiers (Actif +, devenu AKERYS), qui me garanti pendant 6 mois la première occupation, ainsi que les carences de loyers jusqu’à 24 mois. Bien entendu, elle me détaille la mesure Besson : obligation de louer pendant 9 ans, avec un locataire dont les revenus sont plafonnés, mais que je ne m’en fasse pas, tout cela est pris en compte par la société Cap Gestion (devenu aujourd'hui AKERYS Gestion).
J’ai bien entendu droit à une étude personnalisée qui servira de base de travail aux « fiscalistes » du groupe, afin qu’ils déterminent le bien qui me conviendrait le mieux.

Je lui dis que je vais prendre sa proposition en compte, l’étudier plus longuement, et que je ne manquerais pas de la rappeler pour de plus amples informations sur un concept qui, il est vrai m’a séduit, car il allait droit vers l’objectif que je m’étais fixé : constituer un patrimoine immobilier.

Etape 2 : La proposition concrète.

Après enquête sur I.F.B., je souhaite comparer leur offre avec ce que propose ses concurrents. Je me renseigne auprès d’un collègue de travail, qui est en pourparler avec une société proposant un concept identique, avec un plus : Le prix de revente de l’appartement au bout de 9 ans est garanti à hauteur du prix d’achat. Cette différence est importante et je reprends rendez-vous avec la « conseillère ».

Lors de sa venue, surprise, les meilleurs spécialistes de sa société (encore eux) ont déniché l’appartement convenant le mieux à ma situation. Il s’agit bien évidement d’un appartement construit par 4M Promotion (devenue AKERYS depuis), une société de leur groupe (tiens ?), situé à 660 km de mon domicile, tous les papiers sont prêts pour la réservation. Trouvant cela un peu précipité, je lui soumets quelques questions :

Q : Que se passe-t‘il si l’appartement n’est pas loué au bout des 6 premiers mois ?
R : Pas de problème, le 5eme mois, on déclare quelqu’un de la société, qui ne paie jamais son loyer, faisant jouer ainsi la garantie de loyers impayés, ce qui nous laisse le temps de trouver un locataire.

Q : Pourquoi un appartement si loin ?
R : Les programmes sont étudiés avec soins, avec pour objectif de garantir la location et la revente.

Q : Qu’en est-il de la garantie de revente ?
R : Ne vous inquiétez pas pour cela ! L’immobilier n’est pas prêt de baisser, et la qualité des matériaux utilisés fait que cet appartement sera très bien coté lors de sa revente.

Après quelques hésitations relatives à l’éloignement du bien, elle me rassure en me rappelant que le concept a été spécialement créé pour les investisseurs ne voulant pas s’occuper eux-mêmes de leur appartement, que tout était pris en charge par Cap gestion.

Très influencé par tous ces aspects positifs, et un peu sous la pression de « la conseillère », je signe la réservation de l’appartement.

Quelques jours plus tard, ayant repensé à tout cela à tête reposée, je décide d’annuler cette réservation, sans pour autant abandonner ce concept. Cette décision fut prise pour une raison qui personnellement m’apparaît comme majeure : l’environnement de cet appartement.
En effet, j’étais prêt à faire abstraction de la distance, mais pas du cadre, car le logement faisait parti d’un immeuble qui en comportait plus de 150, qui rappelait les barres HLM des années 50-60.

La « conseillère », affolée, reprend immédiatement rendez-vous, et, oh chance, peut me proposer exactement ce que je cherchais. C’est un nouveau programme qui démarre, livrable fin 2003. Ce programme comprend quelques petits immeubles, pas plus de 2 niveaux chacun, sur un terrain fermé, avec portail à digicode, et, pour me rassurer, seulement à 450 km de chez moi. Une aubaine !!! Etant conforme à mes souhaits, je signe, et par ce contrat, m’affilie à l’association des propriétaires EURO DELTA CONSEIL (obligatoire la première année) et verse la quote-part de Août à Décembre, d’une cotisation annuelle de 140 €. (Tiens, cette association est gérée par les mêmes personnes que la société avec laquelle je viens de conclure ...)
Profitant des vacances, je me déplace sur le site où l’appartement doit sortir de terre. Bonne surprise : l’environnement est conforme à mes attentes, situé aux abords d’une zone pavillonnaire, en haut d’une butte. Je suis confiant.


Etape 3 : Les premiers couacs.

Quelques jours après la réservation, je reçois un courrier qui me prévient que la mairie du lieu où se trouve le bien a imposé le gaz comme source de chauffage pour toute nouvelle construction. J’ai donc le choix de souscrire un contrat de location/vente de la chaudière, ou de l’intégrer au prix d’achat. Optant pour cette dernière solution, je signe un nouveau contrat de réservation, d'un coût rehaussé de 1.900 €.

A la rentrée, coup de fil sur coup de fil de la « conseillère », il faut signer rapidement chez le notaire. Nous nous retrouvons donc le 16 Septembre 2002 chez ce dernier, et l’on passe rapidement chaque page du contrat, mais cela va très vite, car il s’agit d’un contrat tout ce qu’il y a de plus standard, et le notaire ainsi que « la conseillère » ont une grande expérience de tout cela (c'est ce qu'ils m'expliquent). Rapidement expédié je prend congé du notaire, et, sur le parking, « la conseillère » me propose de me rappeler, pour m’inviter à dîner avec ma compagne, dans un restaurant de mon choix, histoire de fêter l’événement.

Il va sans dire que c’est la dernière fois que j’ai vu et entendu cette personne !

L’année 2003 se déroule sans aucune nouvelle du projet, si ce n’est :
- un courrier qui me fait remarquer que je n’ai pas renvoyé le dossier de location/vente de la chaudière. Je répond que celle-ci a été intégrée dans le prix d’achat, et joins la copie du courrier original.
- Un appel qui me demande si je consens à bénéficier de la mesure De Robien au lieu de Besson, ce qui est possible car l’appartement a été acheté en état futur d’achèvement.
Je n’hésite pas une seconde, De Robien étant moins contraignant quant au conditions de location.

Fin 2003, pas de nouvelles.

Début 2004, après plusieurs appels téléphoniques de ma part, une personne de l’association des propriétaires me dit que les travaux ont pris un peu de retard, que l’appartement sera livré en avril. Pas de problèmes pour moi.

Avril 2004, toujours aucune nouvelles, nouveaux contacts avec Euro Delta Conseil qui me promet, après plusieurs relances re ma part, une livraison en Juin.

Fin Juin 2004, pas de nouvelles, je laisse passer l'été, et à la rentrée, on me certifie que L’appartement sera disponible pour Novembre 2004.

Janvier 2005, les travaux sont achevés, soit 13 mois après la date prévue, sans aucune explication, sans aucune excuse. Je perds déjà une année de dé fiscalisation !

Février 2005, la remise des clés est faite entre le promoteur et Cap Gestion (AKERYS Gestion) courant Février 2005, le PV de réception comporte quelques détails de finitions à revoir. Mi Février 2005, il est enfin libre à la location. Rappelons-nous que je bénéficie d’une assurance qui me couvre les 6 premiers mois de non occupation (après 1 mois de carence).


Mai 2005, aucune nouvelles, j’appelle et l’on me dit qu’un locataire potentiel est trouvé, et que l’on vérifie sa solvabilité.

Juin 2005, toujours aucune nouvelle, je prends contact avec l’organisme de gestion afin de visiter le logement, car je commence à flairer une em-brouille. Il n’est pas normal qu’un appartement flambant neuf ait du mal à se louer … 5 mois durant, alors que, d'après I.F.B., les programmes étaient choisis avec soins, justement pour favoriser une occupation sans problèmes ???


Etape 4 : La première ar-naque.

Juillet 2005, après avoir avalé 450 km, j’arrive sur place, et constate que les extérieurs ne sont pas terminés, six mois après livraison. J’entre dans l’immeuble ou est situé l’appartement et me rends compte immédiatement que nous sommes là dans de l’entrée de gamme en matière de qualité de construction. Si tout est encore propre car neuf, les peintures sont de mauvaises qualités, la cage d’escalier résonne comme une cathédrale du moyen age.
Enfin, je pénètre dans ce qui occupe mon esprit depuis 3 ans maintenant, et qui devait me conforter dans cette position très enviée de PROPRIETAIRE FONCIER, étant, là encore, toujours prêt à mettre de côté toutes les turpitudes rencontrées jusque là.

AÏE !
Dès le premier coup d’œil, je remarque que les papiers peints sont décollés, que les joints de carrelage sur les plinthes n’ont pas été nettoyés ce qui donne une impression de « chantier en cours ». Ces problèmes se retrouvent dans toutes les pièces. Les portes sont peintes avec une peinture mate, rêche au touché, et fait plus penser à une première couche qu’à une finition, mais tout cela reste encore de l’ordre du détail (si l’on considère 96.900 € comme du détail). La salle de bain n’est pas terminée, et la paroi séparant le séjour de la chambre est posée de travers !!!
Je comprends maintenant pourquoi cet appartement ne trouve pas de locataire. Qui voudrait payer 405 € par mois pour habiter un appartement mal fini ?

Afin de mettre toutes les chances de mon côté, et pour ne pas perdre de temps en coups de fils qui ne donnent aucune suite, je mandate un huissier de justice afin de dresser un bilan officiel de l’état du logement. Les vacances se passent en échanges de courriers avec le promoteur, appels téléphoniques avec l’huissier.

Etape 4 : La seconde ar-naque.

Entre temps, je suis à nouveau relancé pour le contrat de location/vente de la chaudière que j’ai, je le rappelle payée 1.900 € il y a trois ans !!! C’est alors que me vient un doute affreux : Ai-je en ma possession un document qui atteste que cette chaudière est à moi ?
Je me mets donc en quête d’un tel document, pour finalement m’apercevoir que je n’ai rien de tel. Je relis donc le contrat de vente, celui qui était soi-disant standard qui n’avait pas besoin d’être approfondi, et constate qu’il y a un paragraphe stipulant que je suis informé de la possibilité de louer la chaudière ou de l’acquérir, et que « ... c’est en toute connaissance de cause qu’il a choisi de conclure ce jour avec la société X un contrat de location/vente de la chaudière concomitante au présent acte de vente. »

Horreur ! I.F.B. m'a roulé de 1.900 €.
Commence alors un échange de mails avec l’association sensé protéger mes intérêts, car naïf comme je suis, j’espère toujours encore que quelqu’un va, pour une fois, faire son travail correctement.
Cet échange de courrier électronique va durer 4 mois, sans que quoi que se soit bouge. Mais a quoi servent les 140 € de cotisation annuels ? (Tiens, je viens de me rendre compte que l’année de retard de livraison m’a aussi fait payer une année de cotisation supplémentaire …)

Octobre 2005, je suis convoqué à la réception des travaux de remise en état du logement. Arrivé sur place, surprise ! Un responsable d'AKERYS « s’est déplacé spécialement » pour me voir. Visite des lieux, les réserves sont levées, je m’apprête à sortir lorsque je remarque que la paroi maintenant parallèle au mur d'en face, n’est plus perpendiculaire au sol !!! En effet, il y a 8 cm de plus en largeur en haut de la paroi. Etablissement d’un nouveau PV et nous voila reparti pour une remise en état, 900 km Aller/retour et un nouvel état des lieux.

Sur le chemin du retour, je réfléchis à tout cela, et au fur et à mesure que j’avance dans mes cogitations, un nouveau doute s’empare de moi. Une de ces craintes qui vous donne des sueurs froides et des frissons dans le dos. Je commence à entrevoir une issue macabre à tout ce scénario, et qui pourrait constituer l’es-croquerie suprême. Afin de me préparer au pire, je me mets en rapport avec un avocat à qui j’expose les faits et mes craintes.


Etape 4 : L’es-croquerie suprême.

Novembre 2005, pas de nouvelles.

Décembre 2005, pas de nouvelles.

Début Janvier 2006, réception de l’appartement, il est conforme. Les extérieurs ne sont toujours pas faits. Le dossier est maintenant entre les mains de l’avocat qui demande à ce que les frais inhérents au mauvais état de l’appartement me soient remboursés (huissier, déplacement …). Il prend également en main l’affaire de la chaudière.

Mi Janvier 2006, mon avocat prend contact avec la personne en charge de la location afin de savoir si l’appartement avait trouvé preneur. Celle-ci nous dit qu’elle est en vérification de solvabilité d’un locataire potentiel (Tiens, j’ai déjà entendu cela…). Nous arrivons donc à la conclusion que cet appartement ne verra pas de locataire avant au moins un mois, et ce que je craignais, ce dont pour quoi tout a été fait tombe en ruine :

La dé fiscalisation De Robien n’est plus possible car le bien n’a pas été loué durant un an après la livraison. Tout le bénéfice de l’opération est parti en fumée, tout l’intérêt du concept a fondu comme neige au soleil.

En un instant, je passe de l’investisseur immobilier, propriétaire d’un bien de 96.900 € (valeur en 2002), bailleur à hauteur de 405 €/mois, bénéficiaire d’un crédit d’impôt de 18.734 € chiffré par I.F.B., à un propriétaire d’un appartement vide, devant 700 €/mois de remboursement d’emprunt bancaire.

 

Etape 5 : amères conclusions.

1) Qui s’engage sur quoi ? En relisant les documents établis entre les différentes parties, je me rends compte que la société conceptrice A du projet ne s’engage en rien dans l’affaire. Elle sous-traite la construction et la vente au promoteur B qui vous vend l’appartement. Puis vous signez quelques garanties avec la société de gestion immobilière C, et vous adhérez à l’association des propriétaires D. A, B, C, D sont des sociétés du même groupe, gérés par les mêmes personnes. Rien ne les lient contractuellement entre-elles.
Ma première idée était d’entamer une procédure en justice afin de faire casser la vente de l’appartement, car tout ceci fut monté pour bénéficier de la dé fiscalisation, chose dont je ne pourrai plus jouir.
Cela ne pourra pas se faire car le concept est proposé par A, mais vendu par B. Je ne peux rien contre B pour ce qui est de la vente.

2) Pourquoi un appartement aussi loin ? L’éloignement de l’appartement n’a d’autre intérêt pour eux qu’être sur que le bien sera mis en gérance au sein d’une de leurs sociétés, à des tarifs supérieurs à ce qui se pratique habituellement. Cela leur sert également à ce que vous ne mettiez pas votre nez dans ce qui pourrai être une source d’embêtements pour eux : la qualité plus que moyenne de la construction.

3) Que devient le conseiller dans tout cela ? Le « conseillé » n’est, ni plus ni moins, qu’un vendeur, d’appartement, qui, une fois l’affaire signée, disparait dans la nature. Dans mon cas, après plus de 6 mois de silence, j’ai appris que la personne ne faisait plus partie du groupe, et son remplaçant m’a conseillé de me tourner vers l’association des propriétaires, vous savez, celle qui est sensée me défendre et qui est gérée par les mêmes personnes que la société conceptrice du package.


Etape 6 : et la suite ?


Juillet 2006 l'appartement a été mis en vente au prix ou je l'ai acheté, (sans savoir si la chaudière m'appartient, bien que payée). Après avoir consulté trois agences immobilières, l'estimation la plus pessimiste se monte à 65.000 €, la plus optimiste donne un montant de 75.000 €, ce qui me fait 22.000 € de perte nette, plus 18.734 € de non dé fiscalisation, plus les frais d'avocat, d'huissier, de trajet et n'oublions pas les intérêts du prêt versés depuis deux ans.

Novembre 2006 Nouvelle législation oblige, la vente d'un appartement exige un diagnostic de performance énergétique ainsi qu'un certificat de surface. Nouvelles (mauvaises) surprises :

* L'appartement ne fait pas 53,95 m2 mais 50,78 m2.

* La consommation conventionnelle est de 312 kWhep/m2, ce qui le place en fin de catégorie E (A étant la meilleure et G la pire).

* Les émissions des gaz à effet de serre sont de 73 kgCO2/m2 an, ce qui le situe en fin de catégorie F.

Voilà qui rassure quant à la qualité des constructions entreprises par la société AKERYS.


Décembre 2006 après une vingtaine de visites, première proposition d'achat à 75.000 €, soit 21.900 € en dessous de ce que je l'ai payé. Je me laisse encore un peu de temps...

Février 2007 après un an d'échange de mails, I.F.B. décide de me rembourser la chaudière. Je vends donc un appartement pour lequel le futur acquéreur devra en plus, louer ou acheter la chaudière ... Je décide donc de la racheter moi-même afin de mettre toutes les chances de mon côté.

Mai 2007 aucune proposition d'achat depuis décembre 2006, et toujours 700 € de remboursement d'emprunt qui tombe tous les mois ...

 

J’espère que ceux qui vont investir dans ce genre de formule seront un peu moins naïfs que moi. C’est pour éviter des erreurs « basiques » que ce document a été établi, en souhaitant à chacun qui le lira, une plus grande vigilance sur un concept qui n’est certes pas mauvais, à condition d’avoir affaire à des gens sérieux, et dans ce domaine, ils ne sont pas légions !

Bon investissement.


Ref :  http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=372789128&pageForum=1

 

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